丽沙花都商业街营销策划.pptxVIP

丽沙花都商业 营销策划 ;一、项目周边情况分析 ;商业层次呈现明显的格局分化发展，商业档次阶梯格局已经初步浮出水面。 ;周边新的项目正在筹建启动阶段，估计中、高层消费人群将进一步集中在项目周围，但是仍不能对项目周围的居民结构形成决定性的改变。周围居住人群在可预见 时间内将继续以低层次、低消费人群为主要居住群体。;当地原居民的消费意识相对较弱，消费主要集中在低档次的消费方面。;2、周边消费群体以低档次消费群体为主，中高档次的消费群体相对缺乏，尤其是高档次消费群体。周围居民以本地原居民和外来工作人员为主，消费意识相对弱，整体消费能力不够。 ;丽沙花都项目主要以住宅为主要经营开发目标，住宅是本项目的主体部分，商业的本项目的辅助部分。住宅目前已经基本入伙完毕，对商业有一定的促进作用。;3、物业临街情况 商业部分主临街面为中心路，次临街面为107国道与中心路的联系道路，其他为次要联系道路，临街状况较好。 在规划形式上，商业主要以步行街的形式体现，目前剩余商业处于商业步行街的内部位置，临街状况较差，对外昭示性不强。在推广设施方面没有对项目商业进行独立的建设，没有解决商业需要的昭示或者展示的问题。;4、商业经营情况 根据现场调查整个项目的商业以返租三年的形式进行销售，剩余44个单位和G栋二层尚未销售完毕。 从现场获取的信息得知，项目原来销售价格在12000---18000/平方米之间，销售价格较高，租金在50—80元/平方米之间，租金价格以近严重超出市场的预期。 在经营定位方面，项目定位为品牌专营一条街的形式经营中高档产品。;目前的经营状况比较萧条，能否维持持续经营仍然是值得怀疑。;租金情况;1、项目的交通情况良好，能够很好的为商业提供足够的服务功能；;调查目的：为重新定位而进行本次调查;分析：从经营方向的认可程度来看，经营中低档服装经营和其他经营的占据了主要部分，因此项目目前的地位出现了一定的偏差，需要对项目重新进行经营定位。;2、在关于经营面积需求方面;3、在租金承受能力方面;4、在是否准备换地经营的问题上;5、在对本项目的选择意愿假???中;6、在项目存在问题的调查中;7、商铺销售价格方面的调查中;8、假设计划投资的面积需要调查中;（2）综合结论 1、项目已经拥有一定的知名度； 2、项目的经营方向有待调整、经营管理力度应该加大； 3、项目的销售价格和租赁价格有待调整； 4、决定项目市场运营情况的关键因素在于租金和经营管理能力； 5、周边有一定的市场消化潜力，推广应针对周边的经营者为主体而展开； 6、销售付款方式应该采用以按揭为主要付款方式。;（一）优势 1、项目交通状况良好； 2、项目住宅具有一定的市场影响力； 3、项目临界状况比较好； 4、项目周围中高档次消费人群正在形成； 5、周围低档次消费群体密集； 6、周围商业层次经营格局正在形成； 7、周围的建设开发带来一定的市场等等。;（二）劣势 1、项目周边商业氛围没有完全形成； 2、项目经营定位偏差； 3、项目周围高档消费能力不强，中高档次消费没有形成市场效应； 4、项目周围环境混杂，经营管理受到一定限制； 5、商业受到原来经营影响，在市场中造成了一定的负面影响； 6、项目周围的消费意识比较淡薄。;（三）机会 1、周边专业化服务市场没有完全形成（只有专业的电子市场、生活服务市场和为中挡消费层次的商场）； 2、项目周边的居住环境在不断提高； 3、项目低层次消费比较集中，低层次消费需求空间较大，消费支撑比较强； 4、市场商业氛围在逐步浓厚； 5、可以利用较多的活动机会推广销售。;（四）威胁 1、来自于周边新兴中高当经营商业的竞争； 2、来自于周边原有低档经营商业的竞争； 3、来自于项目价值预期的降低。;二、项目主要矛盾与策划思路 （一）集中主要矛盾 1、商业经营氛围严重不足，商业人流严重缺失与物业体量较大的矛盾； 2、原来经营定位与市场消费能力之间的矛盾； 3、目前经营状况与原来经营预期收益之间的矛盾； 4、项目昭示性不强、商业设施不完善与商业经营之间的矛盾； 5、项目物业价值与项目经营者承受能力之间的矛盾； 6、项目信息发布与经营者、消费者的信息接收之间的矛盾。;（二） 策划思路 1、根据周围的消费能力和消费群体的构成情况，调整项目商业的整体经营定位，尤其是内部步行街的经营定位，需要由原来的中高档品牌经营调整为中低档大众化产品经营，以适应周边消费群体的需求。 2、通过对租金的调整和前期让利重新招揽经营者，解决商业经营者不足的问题 3、通过与经营者联合造势的方法，利用活动的机会以及实在优惠的形式用利益诱惑的办法重新营造商业氛围，解决消费严重缺失和物业市场形象的问题。 4、通过营造商业氛围提升物业应有的价值，使物业价值回升到预期水平。 5、通过改变单一的信息传播方式，采用与经营者联合推广和发