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成都市武侯区楼宇经济调查报告 （武侯区商务局、市商务局综合业务处） 　　大力发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、聚集经济要素、提高业态档次、扩大经济总量、加快经济结构转型、保持税收健康增长有着不可替代的重要作用。近年来，武侯区的城市建设稳步推进，建设水平不断提高，楼宇数量和档次逐步提升，为大力发展楼宇经济打下了良好基础。目前，全区两万平方米以上的各类档次商务楼宇已达15座，主要分布于人民南路科技商务区、红牌楼商圈及火车南站一带，涉及金融保险业、房地产业、租赁、商务服务业、建筑业等行业，2008年纳税总额27,364.7万元，其中单栋税收1000万元以上的7座，3000万元以上的3座，5000万元以上的2座（附：武侯区15座2万㎡以上重点商务楼宇税收调查表）。　　一、存在的主要问题　　经调查，我们认为，我区楼宇经济目前尚处于发展的初级阶段，楼宇资源自发配置的特征比较明显，与先进城市的楼宇经济发展水平相比，在规划定位、发展规模、发展速度等方面还有较大差距。　　一是楼宇总量小，纯商务楼宇少。我区现有楼宇总量过少，特别是商务楼宇缺口较大，与上海、北京、深圳等地的中心城区相比差距较大，难以适应楼宇经济持续性、规模化发展的需要。现有15座楼宇中，纯写字楼仅有11座，863,871.4平方米。而楼宇经济较为发达的深圳罗湖区，十八层以上高层楼宇已达400多座，写字楼面积高达550万平方米。楼宇总量特别是写字楼数量少，成为制约我区楼宇经济发展的瓶颈。　　二是楼宇硬件配置低，配套功能差。从严格意义上讲，我区没有一座标准甲级写字楼，像汇日央扩大厦、力宝大厦、威斯顿联邦大厦、商鼎国际这些比较高档的商务楼宇也仅有6座，占全部楼宇的40%。大部分楼宇内部装修档次不高，缺乏办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等星级标准配置。在功能配套方面，大部分楼宇缺少停车场，电梯数量少，高峰期经常出现排队等电梯的情况。另外，物业管理水平低下，商业配套问题突出。这些问题的存在，严重影响了写字楼的整体对外推介。　　三是商家实力弱，租售价格低。我区的楼宇投资商中，本地企业占大多数，资金实力、经营理念、管理经验等方面与港、澳、台地区及国外投资商相差甚远，直接导致楼宇老化和功能落后，楼宇综合竞争力不高。而毗邻的高新区高档楼宇的投资商大都来自于国内外发达地区，所建楼宇在档次、功能等方面相对较高。　　四是缺乏全面系统的促进机制。对发展楼宇经济尚未形成专门的组织、完整的科学规划和统一布局。对发展楼宇经济包括楼宇的建设、楼宇公司的入驻、楼宇的管理等还没有明确的优惠政策和奖励办法，一定程度上影响了投资者的投资积极性。部分建成楼宇由于建设前期规划滞后，聚集程度较低，楼宇功能定位不尽合理。　　二、发展楼宇经济的建议　　通过调研，我们建议将武侯区楼宇经济发展的总体目标确定为：按照我区“一园、六区、两带”的总体布局，坚持政府引导、规划、协调和市场运作相结合，新建、培育一大批高质量、高档次、高效益、有特色的商务楼宇，抢抓楼宇经济发展先机。以打造“重点楼宇经济板块”为近期目标，重点增强在建特别是即将竣工楼宇的商务功能，并在旧城区改造中积极推进新楼宇规划和建设，不断提升城区集聚、辐射、服务功能，推动楼宇经济快速、健康、持续发展，使楼宇经济成为全区经济的重要支撑，把武侯建成楼宇功能完善、楼宇数量充足、企业总部聚集、楼宇经济发达的中心城区。　　（一）具体工作思路。围绕楼宇经济建设发展目标，按照“抓好新建、主动介入、政策跟进”的思路，促进楼宇经济加快发展。　　一是抓好新建。在新楼宇建设当中，既要考虑数量，坚持以建设的规模化为前提，同时还要考虑楼宇的功能和不同类型楼宇的比例搭配及整体布局。商务楼、酒店等不同类型楼宇的比例必须适当，商务楼中甲、乙、丙等不同级别的比例也必须保持适当，防止片面追求高档化，脱离市场需求。　　二是主动介入。发展楼宇经济是市场行为，政府不直接参与楼宇投资和建设，但应该及早的主动介入，对楼宇招商工作实行全过程、全方位的跟踪服务。借鉴上海、深圳等发达地区的做法，在楼宇开发建设前，及时提供投资、规划等方面的政策咨询，帮助企业搞好功能定位、效益分析、可行性研究论证等工作；在项目建设过程中，加强执法监督和服务，防止违背规划、私改设计、改变功能；在项目包装宣传和招商引资过程中，加强有关部门和专门人员跟踪服务，帮助产权方收集信息，掌握动态，对接项目，引进客户；在企业入驻过程中，帮办手续，帮助协调和解决运作过程中的实际问题，为楼宇经济发展铺好路搭好桥。　　三是政策跟进。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家，留住商家，扶持商家的普遍做法，进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。同时，积极争取市政府的政策支持，加强与市级有关部门的沟通、联系和协调，尽可能