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养老地产:六大盈利模式及案例 1、旅游度假型养老酒店 这个应当是未来特别重要的发展方向,50后的老人,55年此后的老人、60后 的老人,他们肯定不会待在家里去养老,好多人希望各处旅游,一边旅游、一边养 老。方才提到了现在正在做养老养生的产业结盟,会拟订一定的标准,如果切合这样 标准的项目,你当地的老人买了你的产权或许使用权,能够获得这个结盟里面其他项 目的使用权,这个未来是一个特别大的趋势,现在的旅游人口中间,40%的老人比率可 能还会再增加,老人旅游的消费能力还会增加,所以我们应当去参照悦榕庄精品酒店 的方式,很好的联合温泉、痊愈、理疗、营养、膳食等功能。我也知道好多朋友手 里有旅游景色区的用地,怎样跟养老联合,怎样争取旅游养老的老年人群,这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。 2、城市型养老公寓 这也是一种共鸣,老人都不愿意走开城市到郊野去,可是城内的土地特别少,我们只能到城乡联合部去做开发,也会引导一批未来的老人,如果你创立了这样全新的生活方式,你会引导一批老人去远郊或许城乡联合部。可是有大量的老人都是生活 在城市环境里面,他们不愿意走开自己熟悉的环境,所以创立一个城市型的养老公寓,在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个划分,这是一个很重要的 发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是能够的。 日本木下介护的福原君给我们讲过,他们增加了一个养老服务的领域,就是由他创立的,在日本2000年介护保险制度推行以前,他们这五年的时间是经过商业化的发展已经能够盈利了,当时他们在公司内部有一个争论,选址到底是去富士山脚下仍是城市里面,此后他们选择了在城市里面,现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。 3、CCC持续照料亲情社区 CCC把R去掉了,CCC能够跟第二代、第三代共同生活的,养老服务配套都跟上 了,这个也比较切合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的 需求,我们听盖勒普先生介绍,他收购了太阳城此后,创立了太阳城牧场系列,这里面就有特意为年青人设计的住宅,年青人跟老年人在同一个社区里面,所以美国也在发展,美国的太阳城也不是千篇一律的。中国有好多的开发公司也在尝试做这样的 CCC的模式。 这个方式可能会比CCRC的方式更切合中国的国情特点,在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售,赶快的回笼资本,有一些以前的项目产权销售部分没有或许是很少,所以资本压力比较大,现在基本的共鸣就是产权销售部分做到85%,15%的部分自持,我们下 午还会有这样的介绍,都用这样的方式去平衡资本。 4、CCRC持续照料退休社区 面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚育、照顾了,老人自己喜欢跟其他老人在一同,这点我们跟美国太阳城的开发商作过交流,上个月到北京来,在座的个别朋友也参照了,我们在老龄委的会议室,请他们几位跟我们做了 交流,盖勒普先生就讲到,60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候,好多美国 的老人都不相信在这样的荒漠地里面能够创立一个全新的生活方式,可是当凤凰城 的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了,现在里面已经住了4万多老人。 所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模 式是完全不同样的,我们现在做的事情是为未来的老人创立一种全新的生活,这跟美 国的发展历程也是比较邻近的。 5、无障碍适老化社区 在现有人才很匮乏,短时间不能知足我们需要的前提下,你能够先做硬件的提 升,使居住在小区里面的老人能够下得了楼,在小区里面活动。未来的房地产改良性需求,昨天朱会长也提到了,这个一定是真切的需求,我想改良型的需求有两种:一是当小孩要上学了,需要寻找学区房屋;二是老人居家养老,无障碍的改造、无障碍的条件, 你能够让老人下楼,现在我就遇到一些开发商朋友,自己的父亲母亲住在自己开发的小区里面,就已经是半失能的状态,坐轮椅,下不了楼,所以他说我要自己开发这样的项目,首先要让我的父亲母亲能够下楼活动,这是我们开发公司能够比较简单进入养老领域的一种方式。 它的主要特点:一是小区里面养老服务还没有提供,二是无障碍硬件环境;三是丰富的室内外活动空间,四是有组织的文化娱乐活动,五是盈利模式,房地产开发的产权销售。 北京的怡海花园,它的售价比周边其他的价钱每平米高了5000块钱,有很好的溢价能力。 6、护理性机构 这也是我们能够投资开发的,能够去做连锁的品牌,做规模化的发展。现在的 护理型机构都有一次性入住金的问题,现在有不同的说法,有会员卡、有押金、有租 金、消费卡等等,再加上月费,可是一次性入住金仍是一个法律的空白,会员卡的收 费跟押金、租金、消费卡的性质都是不同样的,有钱你收了你是不能用的,有的钱收 了你能不能用现在也没有明确的政策支持,可是有一些做得特别好的项目,经过会