蚌埠海亮明珠可乐公寓案例分析解析.pdfVIP

蚌蚌埠埠海海亮亮明明珠珠项项目目 ————可可乐乐公公寓寓产产品品案案例例分分析析 蚌蚌埠埠海海亮亮营营销销部部 年1122月月99日日 目目录录 一一..前前期期定定位位分分析析 二二..销销售售现现状状分分析析 三三..案案例例分分析析及及借借鉴鉴 可续页 一一..前前期期定定位位分分析析--地地块块性性质质 蚌埠海亮明珠A05地块由于规划限制 用地性质为40年商业用地 容积率高达4.0 考虑到 地块现实条件 本地块的可规划业态为：商业、办公及40年的公寓产品 可续页 一一..前前期期定定位位分分析析--区区位位属属性性 蚌埠海亮明珠项目地处蚌埠市重点打造的 铁新区核心位置， 铁南站近在咫尺，周边现 有四所大学环绕，交通导入及教育导入人群较多，区域发展潜力及区域交通优势明显，具 备开发公寓产品的基础条件。 可续页 一一..前前期期定定位位分分析析--客客户户属属性性 从项目的目标客群来分析，公寓产品主要有 下三类客户： 渴渴望望成成为为新新蚌蚌埠埠人人 刚刚需需下下 □买不起住宅的刚需下； □喜欢公寓产品的时尚年轻人。 目标 客户 投投资资客客 看看重重投投 资资属属性性的的投投资资客客户户 ！！ □看重高铁新区的未来发展； 过过渡渡性性客客户户 □准备在高铁新区投资酒店等。 前前期期自自用用为为主主，，兼兼有有投投资资目目的的 □乘坐高铁经常出入蚌埠的人； □周边的大学生或其父母。 可续页 一一..前前期期定定位位分分析析 从蚌埠海亮明珠的地块属性、区位属性及客户属性 角度来分析 本项目适宜开发公寓产品 因此 在 A05地块上 规划设计了两栋公寓产品。 目目录录 一一..前前期期定定位位分分析析 二二..销销售售现现状状分分析析 三三..案案例例分分析析及及借借鉴鉴 可续页 二二..销销售售现现状状分分析析--开开盘盘 2013年9月15日，蚌埠海亮明珠开盘，当 去化82套，去化率78%，去化率虽然尚可，但 是从7月至今两个多月的时间，去化套数情况一般。 认认筹筹转转定定 认认筹筹数数量量 认认筹筹落落位位数数量量 推推出出套套数数 （（货货值值）） 认认购购套套数数 （（货货值值）） 比比例例 （（开开盘盘去去化化率率）） 105 105 136 （4000万） 82 （2500）