财税实务营改增后转让土地使用权税收问题探讨.docxVIP

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 财税实务营改增后转让土地使用权税收问题探讨 近日，某县房地产开发企业（一般纳税人）转让一块 2012 年取得的地块，面积16000 平方米，双方协议转让价款726 万元。该 地块取得时支付土地出让金 500 万元，缴纳耕地占用税 10 万元、 契税 15 万元。转让方已向对方开具了增值税普通发票，其中销售额 691.43 万元、增值税 34.57 万元（税率 5%）。笔者就双方如何纳税、缴纳哪些税、税款如何计算等税收问题进行逐一分析， 共同探讨。 问题一：双方应缴纳什么税？ 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。 问题二：增值税如何计算？ 标的地块系营改增前取得，营改增后转让，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服 务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号） “三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法， 以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后 的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。”的规定， 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 转让方可以选择适用简易计税方法，计算应缴纳增值税 （726-500）/(1+5%)*5%=10.76 万元。应缴纳城建税及附加 10.76*（5%+3%+2%）=1.08 万元。 问题三：土地增值税如何计算？ 土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认 问题，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（ 国家税务总局公告 2016 年第 70 号）“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”因纳税人选择了增值税简易计税方法，计算的增值税应纳税额为10.76 万元，因此，土地增值税应税收入为 726-10.76=715.24 万元。扣除项目为取得土地价款 525 万元，其中土地出让金 500 万元、耕地占用税 10 万元、契税 15 万元；相关税金 1.08 万元（房地产开发企业印花税不得扣除），扣除项目合计 526.08 万元。增值额 715.24-526.08=189.16 万元，增值率 189.16/526.08=35.96%， 应缴纳土地增值税 189.16*30%=56.75 万元。问题四：契税如何计算？ 因纳税人选择了增值税简易计税方法，开具了增值税普通发票， 根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43 号） “一、计征契税的成交价格不含增值税。”以及国家税务总局公 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 告 2016 年第 70 号“适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”契税的计税依据有三种争议，第一种是按普通发票开具的不含增值税收入，即726/（1+5%）=691.43 万元，应纳税契税 20.74 万元；第二种是按土地增值税应税收入，即 726-10.76=715.24 万元，应纳契税 21.46 万元；第三种是按转让合同含增值税金额，即 726 万元， 应缴纳契税 21.78 万元。笔者认为，转让标的为 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，且纳税人选择了增值税简易计税方法并开具了增值税普通发票，双方会计分录如下： 转让方,借：银行存款 726 万元贷：主营业务收入 715.24 万元 贷：应交税费—应交增值税 10.06 万元受让方，借：无形资产 726 万元 贷：银行存款 726 万元 根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162 号）规定，应按照转让的总价款计征契税，即按照第三种计征契税 21.78 万元。 问题五：印花税如何计算？ 两部委下发的《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个