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第七章经营性物业的管理 第一节经营性物业管理概述 一、经营性物业管理的内容 （-）经营性物业管理的概念 所谓经营性物业管理是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。 其管理的特点是由经营性物业的特点所决定的。 （二）经营性物业管理的内容 经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面： .制定管理计划 当物业管理企业接管一宗物业以后，首先就是要制订一份物业管理计划并获委托方认 可。在这份计划中应详细说明物业管理所提供的服务内容以与所采用的方法。计划的制订一 般可分为六步：① 确立目标；② 物业管理状况的检查；③ 形成租金方案和出租策略；④ 提 出预算（包括管理费）；⑤ 物业管理委托合同；⑥ 物业管理的记录和控制。 .加强物业管理的宣传以提升物业租金 物业的管理人员通常要努力地进行市场宣传，以使物业达到一个较为理想的租金水平。 在宣传时一般要围绕物业的特性来进行，如物业的位置、环境、通达性、方便性等，一般很 少利用低租金来吸引租客。因此说对于某些物业，如商业物业、工业物业等租金水平相对于 物业的其他特性来说可能并不重要。 .制订收租方法 制订收租方法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 .物业的维修 良好的物业维修管理不仅是租客的要求，也是物业本身和物业管理目的所要求的。除了 应租客要求进行维修外，还要对物业进行定期的检查和维修，并把检查结果详细记录下来并 通知给业主。 安全保卫 二、经营性物业管理的收入与费用 （-）经营性物业的收入 经营性物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。 经营收入一般是指出租建筑物楼面和其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包 括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。 （二）经营性物业管理中的费用支出 经营性物业管理费用支出，一般包括下列几项内容： 1.建筑物的维修养护费用； 2.设备设施的维修养护费用； 3.提供各种服务所需投入的费用； 4.有关的税费 具体包括：房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。 第二节写字楼的物业管理与服务 “写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼。并主要 作为所有权人的办公之用。 一、高层楼宇的含义与特点 （一）高层楼宇的含义 高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。 高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善的 综合大厦，涉与文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。 （二）工业厂房和仓库的内部管理制度 按厂房和仓库买卖或租赁合同的规定，各企业单位、车间要履行各自的权利和义务，管 理好各自使用的建筑物。止匕外，各企业应遵守以下几项规定： .厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止厂内 堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险品和有害物品。 .各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面 或超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。 .各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层 断裂、损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。 .因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。 .管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向外胡乱倒放、丢弃。 （三）工业厂房和仓库公用部位的管理 .各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。各企业应教育员工 爱护公用部位的房屋结构和设备，如有人为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责 任。 .为确保厂房和仓库与附近的建筑群体协调和美观，满足给排水与道路畅通要求，消防 安全规程与生产人员安全，各企业不得在规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭 建和安装设备。若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准 后方可实施。 .为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林 绿地。 .厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆 放货物。 .为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对于违反环卫保护规定者 进行处罚，由造事者负责。 （四）工业厂区的环境管理 L工业区环境污染的类型 （1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳气体；机动车尾气；工 厂内排放的化学烟雾、粉尘。 （2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。 （3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生活中扔弃的固态物质。 （4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。 （5）电磁波污染。 .做好绿化和环卫工作