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自学考试《房地产法》笔记第七章 第七章 城市房屋拆迁法律制度 一、城市房屋拆迁概述 （一）房屋拆迁的概念和种类：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建 计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。 种类：（1）市政动迁和社会动迁；（2）征地拆迁和非征地拆迁；（3）统一拆迁、自行拆 迁和委托拆迁。 （二）房屋拆迁应注意的事项：1、服从国家利益；2、符合城市规划；3、保护合法权益； 4、谁拆迁、谁安置补偿。 （三）房屋拆迁的程序：1、申领规划用地许可证；2、编制拆迁计划；3、申领房屋拆迁 许可证；4、发布拆迁公告；5、签订拆迁补偿、安置协议。 二、城市房屋拆迁的补偿和安置 （一）拆迁补偿： 1、拆迁补偿的对象和范围：对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，包括产权人、 代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。 范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属拆迁补偿 范围。未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围，如进行拆除，应给予适当的补偿。 2、拆迁补偿的方式：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。 3、拆迁补偿标准：产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算；（1）非住宅 房屋的产权调换，其价格的结算按以下办法进行：①偿还面积与原面积相等的部分，按重置 价格结算结构差价。（重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质 量的房屋的造价，该造价由政府按年公布）②偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算； ③偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。（2）住宅房屋的产权调换，其价格 结算的办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面 积的重置价格结合成新计算的。 4、拆迁补偿的几种特殊情况：（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换；原租赁关系 继续保持；因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；（2）拆除有产权纠纷房 屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报 县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆 迁人对被拆除房屋作勘查记录，并由公证机关办理证据保全；（3）对拆除设有抵押权的房屋 实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主 管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定 实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或 者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。 （二）拆迁安置： 1、拆迁安置的对象与方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人。拆迁安置可以一次性 安置，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房 建成后再行迁入。 2、拆迁安置地点：有原地安置和异地安置两种。 3、拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋，由省、自 治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原 居住面积安置。 4、拆迁安置费：包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。