策划逻辑思维的培养PPT.pptx

「策划逻辑思维的培养」 思源经纪天津公司 2011年9月 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 纽交所股票代码：SYSW 大家回想一件事情： 从你接到思源的面试通知到你面试完毕并 应聘成功，你都做了些什么？ 纽交所股票代码：SYSW 思考一： 纽交所股票代码：SYSW 向朋友打听公司情况 精心打扮准备面试 忐忑等待面试开始 询问自己关心的问题 兴奋导致彻夜难眠 准备相关应聘资料 思考可能被问到的问题 揣测问题并技巧回答 纽交所股票代码：SYSW 因为你想成功应聘！ 为何会有以上种种事件出现： 纽交所股票代码：SYSW 把以上信息按时间顺序排列： 前期准备阶段 面试准备阶段 面试阶段 纽交所股票代码：SYSW 把以上信息按工作阶段分类： 核心因素 重要因素 次要因素 纽交所股票代码：SYSW 把以上信息按重要性分类： 前期准备阶段 面试准备阶段 面试阶段 核心因素 重要因素 次要因素 纽交所股票代码：SYSW 我们把以上分析进行一下组合： 通过以上对信息的处理，我们应该明确： 1、一切纷繁的事件都是为了达到目的而进行的 2、在不同阶段；应该做不同的事情 3、处理好核心问题是完成目标的关键 纽交所股票代码：SYSW 纽交所股票代码：SYSW 同样的商品，为何有不同的价格？ 思考二： 大家来总结一下原因： 1、因为可乐包装不一样了 2、因为几个地方的租金不一样 3、因为进货成本不一样 4、因为消费的环境不一样 纽交所股票代码：SYSW 能把这些原因 做一个总结 吗？ 纽交所股票代码：SYSW 因为可乐的价值发生了变化 这又衍生出了另一个问题： 什么是价 值？ 价值 价格 客户 价格是价值的外在表现，当商品的价值改变时，其价格也会随之发生改变； 而价值改变的原因是商品获得其消费客户的认可，并因此产生的消费需求； 因此， “客户”是需要研究的核心因素。 纽交所股票代码：SYSW 主力客户 消费特征 可乐的价值 酒吧 时尚青年群体 有较好的支付能力； 注重氛围和感受 满足心理愉悦的 调味品 商店 附近居民 路人 因生活需要而产生的 随机型消费 一瓶普通可乐 超市 家庭主妇 因生活必须而产生的 目的型消费 便宜的可乐 纽交所股票代码：SYSW 我们来做一下对位分析： 通过以上对信息的处理，我们应该明确： 1、“客户”是所有事件的终端载体 2、“客户”需求的变化是引发价值改变的核心原 因 纽交所股票代码：SYSW 现在，我们来总结一下什么是“策 划” 纽交所股票代码：SYSW 纽交所股票代码：SYSW 策划是为实现既定目标而进行的一系列动作 策划的第一层含义（基本原理）： A点 B点 策划的第二层含义： A点 B点 策划是通过合理的分析，找出实现目标的最佳途径 纽交所股票代码：SYSW 策划的第三层含义： B1点 A点 B点 B2点 目标是综合变量；没有绝对唯一，只有最适合 纽交所股票代码：SYSW 2 什么是“房地产策 划” 纽交所股票代码：SYSW 纽交所股票代码：SYSW 什么是房地产？ 旧城改造 土地整理 建设用地 一级开发商 新城建设 销售准备 产品销售和流转阶段 纽交所股票代码：SYSW 房地产项目开发流程： 土地运营和规划阶段 项目产品研发阶段 多数时候，我们所接触的房地产开发是从项目产 品研发到销售完毕的过程；因此以下将以此为重 点进行深入分析。 纽交所股票代码：SYSW 规划设计 项目研判 二级开发商 ■ 报规报建 投资建设 销售准备 开盘销售 纽交所股票代码：SYSW 狭义房地产项目开发流程： 项目开发 产品销售 客户 纽交所股票代码：SYSW 开发商通过招拍挂程序获取土地，在深入研究和分析的基础上开发建设房 地产项目，通过终端客户的购买行为完成产品销售，从而获得经济效益。 按照策划理论对房地产开发工作进行解 析： 以商品房产品为载体；通过终端客户以购买方式获 取商品房权益的行为使开发商通过销售获取经济利 益的资源配置过程 纽交所股票代码：SYSW 我们可以简单的把房地产策划总结为： 1、明晰项目土地自身素质和可塑性 2、了解目标客户的需求特征和偏重 3、项目成本投入和可实现的市场价值 4、项目建设面临的市场机会和风险 规划设计 项目研判 二级开发商 ■ 报规报建 投资建设 销售准备 开盘销售 纽交所股票代码：SYSW 土地属性 研究 土地开发要素分析 交通属性 规划属性 商业属性 配套属性 地区规划研究 地块指标 地