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房地产项目前期市场研究计划 书框架 房地产项目前期市场研究计划书 1、项目基本情况 2、项目开发/营销经理对前期研究的特别要求 a研究结果解决下列问题: 项目开发计划 投资策略 单体建筑物种类组合 总体规划怎样与周边建筑物协调 b创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题: 所属各镇购房的潜量 ii. 企业白领对的归属感怎样 各镇白领购房的规模有多大 3、项目经理对项目开发的限制要求 a单套面积以120-200平方米为主 单价在RMB5000元/平方米以上 在2001年下半年上市 4、项目面对的营销问题―――本次市场研究的目的 项目的目标顾客是哪些人 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求 项目的目标顾客在购房决议及决议影响因素方面有哪些特点 5、为解决本次市场研究目的,需要检查下列问题 a 辨别商品住宅的细分市场,检查各细分市场的规模、购置力、属性和需求特点,确 定项目的目标市场组合,描绘目标市场组合的规模和特点。 b 了潜在顾客的购房计划,测试其对住房地点、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价钱和付款方式等方面的需求 c 检查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购置行为及影响因素等与营销策略相关的消费信息,提供项目营销策略建议。 6、潜在顾客的基本条件 a年纪在内5-60岁之间 b户籍或在已连续居住两年以上 c2001年在购房的可能性大于40% d2001年在购房的可能性大于10% e2001年在购房的可能性大于0% f g个人月收高于3500元/家庭月收高于6000元/家庭年收高于10万元/个 人年收入高于8万元 7、调研方法设计 竞争环境研究 典型楼盘研究 (1典型研究楼盘: 新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园(2研究内容和方法: 经过文件研究、现场察看、(销售人员、业主、策划人员等专业人员深度访谈等综合定性调研方法,全面检查典型楼盘产品设计(包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设备和户型设 计(构造、空间形式、功能、面积及各厅房面积分派比率、营销策略和 销售推广的要领和计划(目标市场定位、价钱定位策略、付款方式、广告 策略、优惠折扣等促销手段以及履行过程和效果(客户构造、销售率、 内外销比率、旺销户型、空置状况及空置原因剖析,评述优缺点,剖析对 的借鉴作用。 文件调研:主要经过文件研究方法收集下列资料,用于剖析预测2001年的高档住宅(均价5000元以上市场供求状况、产品构造、需求特点和竞争态势。 (12000年房地产市场总体供求现状和竞争态势 (22000年房地产市场总体供求现状和竞争态势 (32000年住宅供给量(施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积和产品构造 (42000年住宅市场需求量(预售面积、销售面积需求产品特点 (52000年高档住宅(均价5000元以上市场供求状况、产品 构造、需求特点和竞争态势 (6房地产市场总体供求现状、产品构造、需求特点和竞争态势 (72000年1-12月住宅用地出让情况 (82000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况 (92000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况 竞争楼盘检查:经过对4万平方米以上在售住宅楼盘(不包括典型研究楼盘基本现状的检查,认识目前住宅市场的产品和产品特点。b 潜在顾客抽样检查 i.主要研究内容(详见问卷设计 (1住房消操心理、态度、行为、购置计划和意愿 (2住宅购置决议过程和影响决议的因素 (3住宅产品规划设计需求 研究方法 (1采用三阶不等概率随机抽样方法在成功接见600潜在顾客 (2采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行检查,每个镇接见30人。 小组会谈会 i.城区户籍潜在顾客会谈会3场,非城区户籍潜在顾客会谈会3场。 潜在顾客会谈会主要检查下列内容 (1 (2在购房的决议影响因素 (3对购置商品小区住宅的态度 (4对项目地块的选择意愿和开发建议 高档住宅(单价5000元以上业主会谈会主要检查下列内容:(1片区、楼盘、房间选择原因 (2目前使用行为 (3使用缺憾 (4规划设计和户型布局建议 房地产专业人士深度访谈 i.访谈主要内容: (1户籍居民的购房决议心理、行为特点 (2非户籍居民的购房决议心理、行为特点 (3对2001年住宅市场的基本见解 (42001年住宅市场判断 (52001年高档住宅市场预测 (6项目地块规划设计和营销建议 专业人士配额:(1策划人员10名 (2销售人员10名 (3建筑设计人员10名 (4士建、建设、规划主管官员5员 (5房地产研究人员5名 8、检查质量标准按《策略质量控制规范》履行 9、研究报告格式 a主要结果纲要(投影报告 b项目履行报告,包括: 调研目的、内容、方法简述 样本构造 检查督导报告 质控报告 c检查