房地产项目产品策划报告.docx

房地产项目产品策划报告 房地产项目产品策划报告 一、房地产项目规划设计 在房地产开发项目确立，取得《项目建议书的批复》等立项手续后，开发企业应着手进行项目的方案设计和规划申报工作，同时需进一步落实市政配套方案，取得有关协议。这也是城市规划行政主管机关依法履行城市规划，保证城市建设良性发展的重要环节。房地产开发项目的建设用地和建设工程必须切合城市规划要求，与城市总体规划、控制性详尽规划和修筑性详尽规划所规定的用地性质、容积率、限高、建筑覆盖率、绿地率等指标相一致。 从某种意义上说，一个开发项目是否成功，房地产开发企业可否获得预期的利润，是由项目的最初策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而可否实现开发企业的最初设想，项当前期规划设计工作至关重要。好的设想必须切合有关规范与规定的要求，能够经过规划主管机关的审核和批准。才会有不同的思路与构思，进而开发出不同的建筑产品，比较其优劣的标尺便是市场是否定可与接受，这正是体现开发商功力与实力的地方。此外，市政配套工作可否顺利、高效、低成本的解决，也是实现规划方案的保障，反应了开发商的公关能力和办事效率。因为关于很多位于城市中心地区大市政供给紧张或城市边缘地区没有现成市政条件的开发建设项目来说，市政配套是一项极为复杂、难以把握的工作，投资成本难以控制，不确定性因素较多，这是应当惹起开发商注意的。 二、住宅的选型 、住宅的分类 1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 （3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 （4）按房子型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （5）按房子政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济合用住房、住宅合作社集资建房等。 2、住宅种类选择的原则 1）要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地貌特点，并联合土地的高效利用，选择住宅种类。 2）要认识居住者的属性，即客观指标（年纪、家庭人口、年收入、从事职业等）及居住者的主体指标（爱好、性格、生活方式等），这不单有利于策划和运作，而且能使住宅种类更适合生活方式，既能知足群体需要也能知足个体的需要。 3）正确把握住宅区与城市、街区的关系。住宅特别是高层住宅的建设会给周边的地区环境带来很大的冲击。因此要将住宅区归入城市空间的设计范围中去考虑，以保证城市的开敞空间；要进行防灾逃难设备的配备；要预测开发对周边环境的影响，如噪声、振动、日照电磁波障碍、风害等，且要与周边环境景观保持协调发展，共同构筑城市的优秀的空间形态。 三、建筑风格的选择 建筑风格因受不同时代的政治、社会、经济、建筑材料和建筑技术等的 限制以及建筑设计思想、观点和艺术修养等的影响而有所不同。如外国建 筑史中古希腊、古罗马有多立克、爱奥尼克和科林斯等代表性建筑风格； 中古时代有哥特建筑的建筑风格；文艺中兴后期有运用矫揉奇怪手法的巴 洛克和纤巧烦杂的洛可可等建筑风格。我国古代宫殿建筑，其平面谨慎对 称，主次分明，砖墙木梁架结构，飞檐、斗栱、藻井和雕梁画栋等形成中 国特有的、建筑风格。 现在除了过去大家经常看到的传统款式家具之外，带有鲜明风格的精品家居 也大行其道，尤其在沙发、床、橱柜等领域，这种趋势最为显然。而在这其中， 最惹眼的就要数欧式风格家居。商家表示，欧式家居别开生面的设计和光亮的 颜色是受到消费者关注的最大原因，如今消费者在进行家庭装饰时，或多或少 都会着重整体风格和单件家居的统一，由于欧式装饰风格成为新宠，欧式家居 自然崭露头角成为市场主流。 比如1、.欧陆风格 “粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑种类，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特点，反应在建筑外 形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等办理，拥有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相联合，此外，这一类建筑继承了古典三段式的一同表象特点，联合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰办理。 2.、新古典主义风格。 新古典主义风格的建筑外观吸取了近似“欧陆风格”的一些元素办理手法，但加以简化或局部合用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面 积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的氛围，可算是“后欧陆式”较以前者则又进一步理性。当前国内这种建筑风格较多，属于主导型的 建筑风格。 四、住宅户型设计 在各样住宅种类里，多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪一种好， 应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等