售楼部区位图设计更新思路.docVIP

区位图，在现在的案场中就是一件看起来很小的事情，很多人觉得只是一张图，一个道具。但是，恰恰就是这个道具，如果做到位了，从传统区位地图，到土地规划解读区位图；到城市场景营造区位图；到项目购买理由区位图。就可以让售楼员的区位销讲和区位价值传递，像开挂一样做到超水平发挥。区位图作为案场的C位，区位价值放得大，销售转化像开挂。今天咱们来谈谈区位图怎么让营销重新焕发生机。 1区位图是案场C位标杆房企已全线升级 开挂的定义：超常发挥，超水平表现。开挂在房地产的定义：行业本质x基础理论x普世实践x穿越周期。首先得符合房地产行业的本质，房子商品的本质，购房者的本质，以及符合基础理论。其次是普世实践，行情好、行情不好的时候都能开挂，在三四线和一线城市所有的项目都能开挂。最后就是穿越周期，真正的开挂应该都是能穿越周期的，10年前10年后，都应该有一些开挂的方式。开挂还有一个核心要素，就是具有专业性。所谓专业，就是可以成为必杀技。区位价值这件事儿，我们先可以看看都有谁开挂了。万科是行业的标杆房企，他们的案场已经把区位图做了升级，一二三线城市项目都有用，万科这样一个以专业性为标签的房企，在专业性上还在持续进化。  保利发展的所有上海项目都在用，有的项目拿完地就开始用，这就是践行营销高质量发展的国央企典范。金地集团的好几个区域公司，也都在批量用这样高质量的方式来解读区位价值。不止是大央企，一些地方房企比如四川的远达，安徽的卓瑞，江苏的美好置地等，也越来越重视区位图的价值。 2开挂的人想明白了几件事区位图最重要，乘法放大痛苦 我认为整个案场最重要的道具就是区位图。为什么区位图这么重要？我认为有以下七点。第一，区位图是案场最基础的东西。地产等于地乘以产，同样，房子就是区位乘以产品，区位就是地段，就是城市价值以及时代属性。无论是住宅、产业、文旅，只要与地产相关，区位图就是最基础的东西。第二，区位价值又是最难懂的东西。房企拿地时，有专门的部门研究、分析和规划，看这块地到底值不值得拿。过程中形成的拿地报告往往都非常的厚，房企尚且要研究这么多才能弄清楚，更何况对于购房者这样的普通老百姓，难度不言而喻。第三，区位价值讲不好后果很严重。我们都知道，拿错了地企业会死，那么区位讲不好，成交也很难。因为地段几乎决定一切，地段就是做产品的前提。第四，区位图是案场里最重要的工具。案场的道具里，区位图的使用频次是最高的，基本上一个几百套房子的项目，区位图要被置业顾问讲上一万遍。第五，区位价值是最难讲的。为什么呢？因为未来的价值，如金融属性和投资价值等，是肉眼看不见的，还没有实现和落地的规划价值，让来到案场的陌生人，用5到10分钟就快速相信，实在是太难了。第六，区位图的使用时间最长。一个项目从拿完地就要开始讲区位，一直到清盘，还要讲区位，数这个工具使用的时间最长了。第七，区位图的使用最广泛。房企找媒体、自媒体来宣传项目，所有的宣传传播都用得到区位价值解读，项目接待任何一个乙方，也都要给他讲解区位价值。区位图如此重要，但许多项目的区位图却只有一张美颜版的百度地图，没有土地价值解读，没有城市场景营造，没有项目的购买理由。拿地报告里面90%重要的东西，这张图里都没有。即使20年过去了，案场还是用着旧的东西。用诺基亚的时候是这样，刷抖音小红书、谈论AI、Chat GPT时还是这样。传统的区位图之所以做不好，有两个原因，一个是认知不到位，没有形成产品观；第二个就是对土地价值的理解和看法，从拿地总到策划，到广告公司的Ae到最后的设计，它是像台阶一样，每一步都在严重衰减，到最后就只能变成了一张美颜版的地图。 3区位图要如何开挂？ 那么区位图，要怎么实现开挂呢？我有一个方法论就是三个角色的乘法关系，行业中的三个角色，购房者、售楼员、开发商，我们在做营销企划的内容和道具，都是面向这三个角色的。首先是购房者，因为最终是他们看到这些内容，看到这些工具。其次是售楼员，如果售楼员觉得这个工具好用，他就会多用，不好用，他就不用了。最后是开发商，面对今天的大环境，开发商需要比5年前、10年前更有新的活法。接下来我详细的来说一下，针对购房者怎么让他开挂。人啊，只有看见，才会相信。所以我们要把巨量的土地报告信息转化为看见。眼见为实，耳听为虚，我们以往的传统区位图把这件事，恰恰是做反了，能看见的都是一条条的路网，都是一个个的点位。我们让购房者站在区位图的大屏前，让他用一个上帝视角，45度俯视这个板块。去俯瞰楼盘与板块的关系，楼盘与城市的关系。再加上一些营造城市感与山水环境的建模，让人更有写实感，更有代入感。让CBD的繁华被看见，让未呈现的规划被看见，让优越的自然环境被看见。比如下面这张区位图，在区位图的左上角会有一个主题，就是主线，然后区位图的左边还