社区商业规划设计方案通用问题解决.docVIP

引? 言 在过去很长一段时间，随着城市化进程的发展，以及技术条件不断成熟，社区商业发展非常火热。先后出现了社区超市、生鲜便利店，社区零售等多种业态。 而每更新一个商业形态，新的业态辐射范围似乎都变得更短了，辐射的社区商圈半径也在缩窄，离消费者更近 本文就分析一下在房地产开发中社区商业规划设计路上的那些坑 目录 01 社区商业发展史 02 社区商业的问题 03 社区商业设计的坑 01 社区商业发展史 最早的社区商业是个体夫妻店的天下，单店经营杂货生意，依靠的是低房租成本，同时自己为自己打工不存在人工成本，但缺乏复制能力，因为它们既有的存活元素无法进行复制。 然后社区超市开始出现，它们占据了几个社区市场的连接交通流量要道，面积通常在600平方米以上，能提供更丰富的商品选择得以聚起多个社区市场订单。正是依靠这类商铺物业的稀缺性，它们找到了盈利模型，成为了区域性连锁形态的存在，但这类模式的弊端是它们对单个社区的渗透率相对不高，使它不具有跨区域复制能力。 接下来登场的是生鲜便利店，凭借的是聚焦少数核心品类的创新模式与专业能力，来做高单个社区市场核心品类渗透率与订单量，在复制的早期阶段，它们其实没有竞争者。因为当时没有企业有能力在更小商圈内进行连锁化布局。 再往后发展则是相对灵活的社区零售商业，类似于一个小型的shopping mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体，满足周围3-5公里内人群的消费需求，它们拥有着很高的渗透能力与精细化能力。 社区商业已经在一定程度上超越了地产属性与商业属性，它们更多扮演着城市功能服务的角色，所以它的社会属性是非常鲜明的。随着生活水平的提高和商业竞争的加剧，社区商业在从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到商业街，再到购物中心的发展历程，如今已经在运营上越来越精细化，并逐渐成为一种新的主流商业模式。 社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺，逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感，社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。 而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。 社区底商，一般面积小，总价低，属于商铺投资中的“小盘活跃股”； 作为商业配套，如果前期定位包装到位，可以提高住宅的去化速度； 提升项目的美誉度和开发商的品牌溢价，提升房企城市形象； 疫情期间，社区底商售卖场景更开敞和灵活，商品配送便捷性更高； 只要销售时不过度透支的价格，社区底商就是一种稳健的投资。 02 社区商业的问题 社区底商经历了过去的二十年的野蛮生长，现在是该静下心来捋捋自己的前世今生了，之前的社区商业都存在哪些问题： 1. 离谱的售价：商铺价格是住宅价格的2~3倍。说好的“一铺养三代”，现在到了投资者手里恐怕就变成了“三代养一铺”了。 2. 盲目增加货值：之前很多开发商为了将货值最大化，逢街划铺，加大商铺进深，增加商铺层数，甚至设计出多条商业内街，后期这些商铺都经营惨淡，空置率居高不下，投资者叫苦不迭。 3.设计粗枝大叶：前些年市场的火爆往往给人一种错觉，觉得是商铺就能卖，实际上，这些年因为设计不合理，出现的垃圾铺不在少数，底商也是商业，别拿豆包不当干粮！是商业设计就要符合在业态、动线及建筑设计方面的基本规律，否则就是自己骗自己了。 4.无招商不运营：因为没有统一招商和运营，社区底商通常会出现业态比例不合理，经营混乱，形象差等问题，成为投资者、商家及住户共同的诟病。 先要问一问为什么开发商会去做住宅底商？ 是爱吗？是想让这个小区里的业主朋友们生活更便利吗？不不不，当然是为了钱啊。 国内的二三线城市，在城市规划阶段，就搞出了大量的商业用地。绝大多数情况下，开发商在拿住宅用地的时候，必须配建同等体量的商业。于是，国内的二三线城市，就出现了各种城市综合体，各种商业广场，还有临街商铺和高达四五层的住宅底商。 社区商业作为可售业态，往往被视为项目实现利润收益的关键之一，但在实际操作过程中，这种销售型社区商业却总是存在这样那样的问题。 首先表现在为了追求货值最大化，商业规模设置过大。以往商业地产单价高，开发商为了赚取更多利润，同时降低住宅溢价的压力，尽可能多做社区商业，导致供给过剩。一般以住宅为主营业务的开发商都会优先考虑住宅设计，完全从销售角度出发，忽视商铺空间经营需求。 譬如很多底商和商业街店铺依附于楼层结构，很多时候会受到上层建筑的影响。特别是高层建筑、塔楼和裙楼的底部，落了很多柱子，柱距可能只有3 m和5 m，而一般商铺的柱距至少为8*8m。但很多开发商为了降低成本，住宅底层设计不会设置转换层，导致商铺柱距不够，商家经营非常不实用。 在商铺规划设计阶段，完全从销售角度出发。开发商简单的认为自己的客户就是卖家、投资客，忽视实际经营需求