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商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析 摘要：餐饮已成为降低商业地产商铺空置率的重要角色。商业地产餐饮商铺租金影响因素众多，对商铺租金的影响因素进行梳理归纳，以重庆市沙坪坝商圈餐饮商铺为研究对象，构建特征价格模型对餐饮商铺租金与影响因素之间关系进行定量研究，从而为餐饮商铺租金确定提供科学参考和依据。研究结果表明：商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺面积会对餐饮商铺租金产生显著影响，餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层高之间非线性相关；同时发现餐饮商铺面积越大，租金水平越高。 关键词：商业地产；餐饮商铺；租金；特征价格模型 中图分类号：F293.35文献标识码：A 伴随着住宅市场政策的加紧，开发商逐步从住宅开发转战商业地产。据国家统计局相关数据，2022-2022年全国商业地产投资每年增长20%左右，正处于发展井喷期。与此同时，受消费习惯变革的冲击，多地大型膳物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。随着居民收入的提升，体验性业态开始受到大众青睐，尤其是餐饮能增加消费者的停留时间，越来越多的商业地产引入餐饮业态，餐饮业态已成为降低商业地产空置率的重要角色。但餐饮商铺租金的影响因素众多，租赁双方常常对这些因素的判断不一致，影响租金的达成，导致有些餐饮机构不愿入驻。因此，研究餐饮业态商铺租金的影响因素，对合理确定租金水平就显得尤为重要。 目前，国内外对商铺租金的研究不多，聂冲对长三角和珠三角部分城市购物中心商铺租金从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征四大维度构建了特征价格模型；CarterVandell采用特征价格模型利用9种不同的零售商铺来评估非主力店的租金；杨琦峰等对城市地铁商铺租金从日均客流量、有效客流量率、商铺捕获率、客单价等四个因素进行分析研究。这些研究多偏向于定性分析，商铺租金影响因素较宏观，未区分商铺业态，将所有商铺业态笼统地放在一起进行研究，目前商业地产租金影响因素的定量研究尚不完善。为此，本文将在前人研究的基础上，选取商铺业态中的餐饮，进行商铺租金更微观层面的影响因素分析。首先采取文献研究和调研相结合，梳理和归纳出餐饮商铺租金的影响因素，识别出主要影响因素；其次基于搜房网和调研的相关数据，构建影响餐饮商铺租金的特征价格模型，运用回归分析等统计分析方法进行相关检验，识别出餐饮商铺租金的微观影响因素并分析相关性。 1因素选取 1.1因素初选 住宅价格特征影响因素一般包含建筑特征、区位特征、邻里特征，本文商铺租金的影响特征包含商圈特征、邻里特征、商铺特征和租约特征。餐饮商铺租金的影响因素很多，根据文献梳理及结合实际调研归纳影响因素如表1所示。 通过文献及调研进一步分析得知，餐饮商铺租金影响因素主要包括消费能力、站场数量（包括轻轨站/地铁站/公交站/停车场）、商铺面积、邻里商铺业态、商铺楼层、商铺可见性、商铺可达性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等。 1.2因素确定 商铺作为不动产，其租金的影响因素应结合商铺所在区域来确定。本次研究以重庆市五大商圈之一的沙坪坝商圈为研究范围。由于沙坪坝区是重庆市的科教文化中心，商圈及周边有多所重庆排列靠前的大学和中学，大中学生较多，学生消费水平低，区域以大众化餐饮为主，本次研究暂不考虑消费能力。轻轨站/地铁站/公交站/停车场的数量决定了到达商铺周边的人流，其中有多少能被商铺吸引，这与站场到商铺的距离或所花费的时间有关；可见性与吸引消费者关注密切，而可见性又分为外部可见性和商铺内部可见性，但在电子信息发达的今天，不管是外部还是内部可见性，其最终都反映在可达性上。因此，将站场和可见性因素统一并入可达性因素中考虑。鉴于数据可得性，本文将选取商铺面积、商铺楼层、商铺可达性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等六个餐饮商铺租金的影响因素进行实证研究。 商铺面积：商铺租赁合同上约定的商铺规模。 商铺楼层：商铺租赁合同上载明的商铺所处楼层。考虑到研究的普适性，本文暂未考虑高层和超高层观景餐饮商铺。 商铺可达性：即商铺周边轻轨站/地铁站/公交站/停车场等到达商铺的交通距离平均数或到达时间，本文采用到达时间。 商铺装修及设施：包括商铺外部装饰、内部公共区域装饰、商铺单元内部装饰和为餐饮业态提供配套的设施（消防、排烟排气排污、供水供电、电梯、垃圾间）。由于商铺单元内部装饰通常是承租人根据自己需要自行负责。因此，本文所指的“商铺装修及设施”仅指商铺外部装饰、内部公共区域装饰的标准以及为餐饮业态提供配套设施的完善性，具体标准应符合规范要求。 建筑年代：指商铺实际开发建成的日期。建筑年代不同的商铺风格不同。 商铺层高：指商铺地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。商铺的层高标准应符合规范要求。 2研究假设与模型确定 2.1研究假设 假设1：租用面积较大的餐饮商铺意味着承租人更具有砍价能力，更容易获得较多的租金