土地登记制度的历史演进与未来走向.docxVIP

土地登记制度的历史演进与未来走向 土地登记制度是土地制度的重要组成部分。土地与一般动产不同,需要建立登记制度,以整理地籍,确定产权,便利交易转移,保证土地稅费公平负担,以及推行土地政策等。土地登记,简而言之,是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。土地登记的标的物通常包括土地及建筑物,因此其与不动产登记或房地产登记,虽然名称不同,但实质上是一回事。 当今世界各国的土地登记制度,源于三种基本的土地登记制度。一种是契据登记制度,发源于法国,故又称为“法国土地登记制度。”第二种是权利登记制度,因德国首先创立这种制度,所以又称为“德国土地登记制度”,第三种是托伦斯登记制度,又称“澳大利亚土地登记制度”。 (一) 未登记的登记 契据登记制度,又称登记对抗主义。这种制度是于土地所在地的官署,备置公簿,簿上记载土地权利的得失变更,使有利害关系的第三人就该簿推知土地权利状况,如土地权利的得失变更,未曾登记于公簿上,则不能对抗善意第三人,至于当事人之间是否生效,全凭意思表示。 契据登记制度有如下特点:①采取形式审查主义。不问权利变动的情况如何,只要当事人提出申请书,即准予登记。②登记无公信力。已登记的事项,若实体法上认为不成立而无效时,可以推翻。③登记簿采取人的编成主义。登记簿的编制,是以土地权利人登记顺序编成的。④登记权利的动态。物权的现在状态固须登记,但对物权变动情形尤为重视。 采取契据登记制度的国家有法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美的一些国家。 (二) 第三人之情形仅能够发生效力 权利登记制度,又名登记要件主义。这种制度是于土地所在地官署,备置公簿,记载土地权利的得失变更,使有利害关系的第三人可就公簿推知该土地的权利状态,若土地权利的得失变更不登记于公薄上,即不产生土地权利得失变更的效力,不仅不能对抗第三人,即使在当事人之间亦不能发生效力。例如,甲将地卖给乙,乙未登记,甲又将这块地卖给丙,丙进行了登记,则乙不能对抗丙,甲乙相互间亦不得对抗。 权利登记制度有如下特点:①采取实质审查主义。登记官吏对于登记的申请,不仅审查申请所需的形式要件,而且对权利变动原因亦洋加审核,看其是否事实。②登记有公信力。登记簿上登记事项,对于当事人或第三人,均有绝对的效力。例如,登记簿上载明该笔土地为甲所有,则即可相信确为甲所有。③登记簿采用物的编成主义。即登记簿按地号顺序编成。④登记土地权利的静态。不偏重土地权利变动情形,而注重权利的静态,特别是注重权利现在状况。 采用权利登记制度的国家除德国外,还有瑞士、荷兰、奥地利、埃及等。 (三) 土地登记权的取得。为确 托伦斯登记制度,是托伦斯(Robert Richard Torrems)所创,根据权利登记制度改良而来。托伦斯原是一商人,曾在澳大利亚阿德雷港担任海关稅务员,继又任南澳大利亚殖民内阁第一届成员。他主张土地权利应用一种书状为证明,并使其权利绝对可靠且有确定性质而便于移转。 托伦斯登记制度有如下特点:①土地权利一经登记后,权利人便享有不可推翻的权利,此项权利由国家或政府来保证。②在登记所有人缴纳费用中,创设一种保证基金,以赔偿由于任何错误登记而引起所有权人所蒙受的损失。③登记制度开始实行之后,所有私人土地的一切权利均须强行登记。④仅登记一种产权,而不将其分为法规上的所有权与衡平法(一般所称的习惯法)所有权的登记。⑤已登记的土地权利,以后如有转移,必须在登记簿上加以登载。⑥登记簿必须填写两份,所有权人取得其副本,此项副本与登记处保存的正本内容必须完全一致。⑦所有附属于已登记土地的其他权利,另有异议方式,以资保证。⑧用地图以辅助登记簿及其他文件说明不足。⑨土地如设有抵押权及其他权利,则作为该土地的负担登记。⑩关于已登记土地,以后如有处分,或设定负担,或其他种种行为,得依照法定的契约格式,订立契约,此项法定契约远较旧时采用者为简单。 采用托伦斯登记制度的国家和地区有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西业、美国若干州及台湾等。 总之,一种良好的土地登记制度,必须符合确定产权,手续简便,办理迅速,费用节省的原则。土地登记制度实施后,购买土地只须查阅登记簿,便可知道卖主是否确为土地所有人,土地权利状况如何,据此购买才不致有误。