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宝鸡市房地产市场分析 目录： 宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 区域楼市研究 市场总结及项目建议 第一部分 宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展状况，宝鸡房地产市场处在高速发展期； 2.宝鸡城乡人均可支配收入达成28509元，较上年增加10.60%，城乡人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城乡化发展带来的人口红利购置力； 3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供不不大于求现象，楼市竞争压力大； 4.宝鸡人口年自然增加率维持在在3.5‰左右，年增加人口在0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按宝鸡城乡人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求面积仅为13.3万㎡；房地产需求重要靠城乡化来实现，宝鸡每年城乡化提高1.5%左右，入市人口达成5.6万人，住房面积需求180万㎡；两者累计193.3万㎡左右（-年均住宅销售面积205万㎡），市场将延续现在平稳增加态势； 根据第六次人口普查状况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在我市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口不不大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人； 资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与都市发展同时，人口从乡村到城乡、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地区分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同相比比重上升了1.39个百分点，成为宝鸡市吸纳流动人口的重要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同相比比重下降了1.08个百分点；陇县、千阳、麟游、凤县、太白五个山区县常住人口占16.68％，与相比比重下降了0.31个百分点。 总结：宝鸡经济保持快速发展势头，有助于房地产市场的稳定发展，但受宝鸡总人口等方面制约，预计将来整体市场将呈稳定增加态势； 第二部分 区域楼市 1.区域位置 高新区东板块高新区板块金台大道板块火车站板块老城区渭河南板块 高新区东板块 高新区板块 金台大道板块 火车站板块 老城区渭河南板块 根据区位及自然环境的分割，为了更加好的对宝鸡市房地产市场进行进一步分析，特把市场划分为五个板块进行叙述： 火车站区域： 项目多集中在火车站区域西郊与北郊，由于受地形等多方面影响，背离都市发展主方向，市场不被大多数宝鸡购房者承认,购房者多为该区域及西部、北部乡镇进城务工人员，市场销售状况差，月成交10套左右； 项目名称 地址 占地面积（亩） 总体量（万㎡） 剩余体量（万㎡） 产品分布 预期建设 近期推售物业形态 户型比例两房比三房 现在均价 近期去化速度 项目简述 火车站区域西郊 翔盛春天大道 宝鸡市金台区福临堡路1号 146.00 20 1.1 11层5个单元，1梯2户 无 两房：83㎡；三房：93、99㎡ 两房1:4三房 3200 月去化10套左右 项目位于西郊，较为偏僻，即使品质稍高，价格偏低，但受区域影响销售不佳。 豪城天下 宝鸡市新福路中段 700 100 8 5栋18层，6个单元2梯2户，9个单元2梯3户 无 两房：98㎡；三房：108-125㎡ 两房3:2三房 3400 月去化10套左右 项目位于西郊，较为偏僻，已入市5年以上，最后5栋推售两年，剩余50套左右，看房人少。 泰森百翠园 新福路9号 44 40000 7栋6层28个单元1梯2户 5栋6层20个单元1梯2户 两房：90-99㎡ 现售均两房 3500 月去化10套左右 项目位于西郊，较为偏僻，现房出售，三房高层已售完；明年推出5栋多层。 老城区西 壹号大院 宝鸡市经二路与红旗路交汇处 64.03 250000 3000 1栋27层2梯4户，2栋21层2梯4户（基本售完） 无 两房：95-96㎡；三房：132-133㎡ 1:1 5200-5800 月去化20套左右 项目位于老城区，价格较高，三房面积偏大，销售速度普通。已入市两年，基本处在尾盘。 火车站北部区域 东仁新城 宝鸡市金台区中山东路172号 295 765070 00 4栋18层2梯4共9个单元，累计648户 6栋18层12个单元