房地产开发成本核算与成本管理制度.pdfVIP

房地产开发成本核算与成本管理制度 第一章 总则 第一条 为规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开 发成本的管理控制，特制定本制度。本制度参考《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）文件精神制定。 第二章 成本核算程序 第二条 成本核算的基本程序： 第一步：确定成本核算对象。按照房地产开发项目的特点，根据成本核算 对象的确定原则，确定成本核算对象。 第二步：归集开发成本。设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度 的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。 第三步：确定成本分配方法。根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成 本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。 第四步：在成本核算对象之间分配成本。将归集的成本费用按确定的分摊 方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表， 计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：结转成本。开发产品完工时，正确划分已完工和在建开发产品之 间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 第七步：结转当期销售成本。交楼结转收入时，正确划分已交楼开发产品 和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。 第八步：编制成本报表。根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综 合反映各成本核算对象的成本情况。 第三章 成本核算对象的确定 第三条 成本核算对象的确定原则 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本 对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集， 然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没 有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功 能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期 售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成 本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结 合上述原则分别划分成本对象进行核算。 第四条 成本核算对象的确定方法 按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类： （一）根据项目规划能一期开发完毕的项目，按住宅、写字楼、公寓、店 面、酒店、车位等不同产品类型划分成本核算对象。有高层、多层等不同结构 类型且导致成本或定价差异较大的，还可按结构类型划分成本核算对象。 以上建筑物内非独立、无偿移交的公建配套设施，如卫生站、居委会、警 务室等，含在所属建筑物产品中核算。 （二）根据项目规划不能一期开发完毕的项目，分期（或分区）分别进行 核算，在此基础上再按以上方法确定成本核算对象。 （三）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文 体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事 业单位的，可将其视为公共配套设施，应单独作为过渡性成本核算对象。过渡 性成本核算对象归集各项成本后，再按受益原则分配至其他最终成本核算对象。 只为一个单体开发项目服务且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的成本直接计入该单体开发项目的成本。 （2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿 赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当作为单独成本核算对象归 集其成本。除企业自用应按建造固定资产或投资性房地产进行处理外，其他一 律按建造开发产品进行处理。 （3）对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要指具有独立使 用功能的配套设施，如体育馆、会所、幼儿园等），不论是否有产权，不论其支 出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。