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房屋转租赁的账务处理 审计杂货铺子 2023-08-16 发表于北京 以下文章来源于张章说分录 ，作者张章说分录 房屋转租 房屋转租，即从甲方租入房屋，然后再把房屋分割或整体转 租给其他客户，企业依靠租金差来赚取利润。需要说明的是，第 一，从甲方租入的房屋，必须是无条件支付房租的。不能是待我 方租出以后，在开始计算应给甲方的房租；第二，从甲方租入房 屋的年限最少 1 年以上，少于一年的适用于简单租赁处理，不在 今天的讨论之中。 01、租入房屋的账务处理 租期超过一年的房屋，需要确认使用权资产。使用权资产的 入账初始成本为，租期内需要支付租金的现值及租入资产时需要 支付的其他直接费用。包括：签字费、上任租客的搬离补偿、中 介费等。 案例：2×23 年 1 月 1 日，张章公司租下某栋建筑物的9 层与出租人甲公司签订了为期 10 年的租赁协议，公司装修后 用于转租。有关资料如下： （1 ）初始租赁期内的不含税租金为每年 1000 万元，续租 期间为每年 1100 万元，所有款项应于每年年初支付； （2 ）为获得该项租赁，张章公司发生的初始直接费用为 400 万元，其中，300 万元为向该楼层前任租户支付的款项， 100 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金； （3 ）作为对张章公司长约租赁的激励，甲公司承诺，张章 公司能够在 8 月份前对外开始租赁，将会获得甲公司 100 万元 的奖励，本公司经过评估认为可以拿到奖励； （4 ）张章公司 2023 年增量贷款利率为 5% 。 （5 ）租赁期结束后，预计回复到租赁初始状态的费用为 100 万。 说明 1 ：小编为简化处理，更直观反应租房的账务处理，此 处假设不考虑相关税费影响。 说明 2 ：（P/A ，5 ％，9 ）＝7.10782 ；（5%利率的年金现 值） 说明 3 ：（P/F ，5 ％，10 ）＝0.6139 （5%利率下 10 年后资 金现值） 1、未支付租赁费、弃置费用折现 ②、 由于租金未年初支付，所以租赁负债-租赁付款额为： 9×1000=9000 万 ③、租赁付款额现值=9000× （P/A，5 ％，9 ） =9000×7.10782= 7107.82 万 ④、未确认融资费用额=9000 万-7107.82 万=1 892.18 ⑤、弃置费用现值=100× （P/F，5 ％，10）＝100× 0.6139＝ 61.39 万 2、确认应当归属”使用权资产“的其他费用 使用权资产初始成本=1000+7107.82+61.39+400-100＝ 8469.21 3、租入房屋的分录 （单位：万元） 借：使用权资产 8469.21 租赁负债——未确认融资费用 1892.18 贷：租赁负债——租赁付款额 9 000 银行存款 1300 （1000+400-100） 预计负债 61.39 说明：如果甲公司承诺的 100 万并未到账，则此 100 万计 入应收账款。上面分录银行存款调整为 1400，借方调整，多应 收账款 100 万。 4、24 年末未确认融资费用摊销额 24 年年末未确认融资费用摊销额＝（年初租赁付款额 9 000 －年初未确认融资费用 1 892.18 ）×5％＝355.39 （万元） 借：财务费用——利息费用 355.39 贷：租赁负债——未确认融资费用 355.39 5、24 年末弃置费用利息摊销 摊销弃置费用应负担的利息费用 ＝61.39×5 ％＝3.07 （万 元） 借：财务费用—利息费用 3.07 贷：预计负债 3.07 6、使用权资产折旧 按直线折旧法折旧，年折旧额计算公式如下： 8469.21÷10= 846.92 万 （