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房屋转租赁的账务处理 审计杂货铺子?2023-08-16发表于北京 以下文章来源于张章说分录?，作者张章说分录 房屋转租 房屋转租，即从甲方租入房屋，然后再把房屋分割或整体转租给其他客户，企业依靠租金差来赚取利润。需要说明的是，第一，从甲方租入的房屋，必须是无条件支付房租的。不能是待我方租出以后，在开始计算应给甲方的房租；第二，从甲方租入房屋的年限最少1年以上，少于一年的适用于简单租赁处理，不在今天的讨论之中。 01、租入房屋的账务处理 租期超过一年的房屋，需要确认使用权资产。使用权资产的入账初始成本为，租期内需要支付租金的现值及租入资产时需要支付的其他直接费用。包括：签字费、上任租客的搬离补偿、中介费等。 案例：2×23 年 1 月 1 日，张章公司租下某栋建筑物的9层与出租人甲公司签订了为期 10 年的租赁协议，公司装修后用于转租。有关资料如下： （1）初始租赁期内的不含税租金为每年 1000 万元，续租期间为每年 1100 万元，所有款项应于每年年初支付； （2）为获得该项租赁，张章公司发生的初始直接费用为400万元，其中，300 万元为向该楼层前任租户支付的款项，100 万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金； （3）作为对张章公司长约租赁的激励，甲公司承诺，张章公司能够在8月份前对外开始租赁，将会获得甲公司 100 万元的奖励，本公司经过评估认为可以拿到奖励； （4）张章公司2023年增量贷款利率为5%。 （5）租赁期结束后，预计回复到租赁初始状态的费用为100万。 说明1：小编为简化处理，更直观反应租房的账务处理，此处假设不考虑相关税费影响。 说明2：（P/A，5％，9）＝7.10782；（5%利率的年金现值） 说明3：（P/F，5％，10）＝0.6139（5%利率下10年后资金现值） 1、未支付租赁费、弃置费用折现 ②、 由于租金未年初支付，所以租赁负债-租赁付款额为：9×1000=9000万 ③、租赁付款额现值=9000×（P/A，5％，9）=9000×7.10782= 7107.82万 ④、未确认融资费用额=9000万-7107.82万=1 892.18 ⑤、弃置费用现值=100×（P/F，5％，10）＝100× 0.6139＝61.39万 2、确认应当归属”使用权资产“的其他费用 使用权资产初始成本=1000+7107.82+61.39+400-100＝8469.21 3、租入房屋的分录（单位：万元） 借：使用权资产8469.21 租赁负债——未确认融资费用 1892.18 贷：租赁负债——租赁付款额 9 000 银行存款 1300（1000+400-100） 预计负债?61.39 说明：如果甲公司承诺的100万并未到账，则此100万计入应收账款。上面分录银行存款调整为1400，借方调整，多应收账款100万。 4、24年末未确认融资费用摊销额 24年年末未确认融资费用摊销额＝（年初租赁付款额 9 000－年初未确认融资费用 1 892.18）×5％＝355.39（万元） 借：财务费用——利息费用 355.39 贷：租赁负债——未确认融资费用 355.39 5、24 年末弃置费用利息摊销 摊销弃置费用应负担的利息费用 ＝61.39×5％＝3.07（万元） 借：财务费用—利息费用 3.07 贷：预计负债 3.07 6、使用权资产折旧 按直线折旧法折旧，年折旧额计算公式如下： 8469.21÷10=?846.92万?（月折旧再除12，在此不再计算） 借：主营业务成本??846.92 万 贷：使用权资产折旧?846.92 万 02、出租房屋的账务处理 出租过程中，租金收入为主营业务收入，无论预交房租还后交房租，都不影响按实际租出月确认收入。 1、租客预交租金 借：银行存款 贷：预收账款 2、租客押金 借：银行存款 贷：其他应付款—XX押金 3、确认收入 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税-简易计税 4、装修费用 借：长期待摊费用—装修费 贷：银行存款 5、每月摊销装修费 借：主营业务成本 贷：长期待摊费用—装修费 6、向第三方租赁平台支付中介费 借：销售费用 贷：银行存款 7、房屋维护修缮费 借：主营业务成本 贷：银行存款等 8、为方便租赁购置的电气等其他固定资产 借：固定资产-xx 贷：银行存款 借：主营业务成本 贷：累积折旧 9、客户损坏资产进行赔付 客户损坏固定资产后，往往赔付额度会高于固定资产的账面价值，所以不能直接做其他应收，而是需要先清理固定资产。 借：固定资产清理 累积折旧 贷：固定资产 借：其他应收款-xx 贷：固定资产清理 资产处置损益 10、客户中途退租，扣押金 借：营业外收入—违约金 贷：其他应付款—xx押金