北京康城三期别墅项目营销策划报告_67PPT.pptxVIP

创东区别墅富豪新境界 ;缘起 这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套，值450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区。 ;吻合他心中最基本的三点要求 地段适合：离CBD会有20分钟车程； 价位合适：500万～800万之间是他拥有5000万资产所供得起的； 优质独栋：有天有地的独栋别墅，相对于其之前所购买的三户豪宅毫不逊色。;;;创东区别墅富豪新境界 ;探讨范畴： ;地块认知;解读北京别墅市场;西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区;北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势;北京市整个别墅市场呈现出“一山、二河、三线、四高”的发展格局，西北及东北地区发展潜力较大。 别墅市场各区位发展的产品档次定位各不相同，其中昌平小汤山镇、顺义温榆河畔是别墅聚集地，有着优美的环境和居住氛围，水景的得天独厚、高档娱乐配套的成熟、居住人群的互动等影响，聚集了大量的高档别墅。海淀香山具有良好的自然环境和文化底蕴，使此区域别墅市场有所升温。;西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅区;温榆河板块－传统的高档别墅区范畴 ;亚奥京北——中高端别墅区;亦庄板块――经济型别墅区;北京别墅市场分析结论 高档别墅抢夺有限稀缺资源，热点区域会更集中 经济型别墅将会各区域边地开花，面临价格战 别墅个性化越来越散失，未来产品将陷入同质化竞争 别墅大盘项目将更加注重配套设施，低端产品要求精装修，高端项目注重环境和园林 经济型别墅考量交通,高档别墅首选环境 ;解读东部区域市场;东部泛CBD别墅现状;;产品形式：联排;产品形式：独栋;产品形式?? Townhouse;产品形式：独栋;东部市场结论 （1）中低端产品比例较大，新增供给继续增加 （2）区域形象较乱，别墅区域尚未形成，高端产品形象市场认可度较低 （3）在多种因素的利好影响下，总体需求将不断扩大 （4）市场需求两极分化，准确定位的项目受追捧 （5）以“运河岸上的院子”为代表的新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视东部地区别墅的市场及价值。 （6）注重社区环境的营造 （7）营销方式呈现多元化发展趋势 ;项目认知;1 在传统城区之外，拥有相对于城区较为丰富的自然环境，但又临近代表城市繁 华生活的CBD，交通便利，可以轻松享受城市生活。 2 三期为纯粹独栋别墅社区，具有社区层次的纯粹性和高度私密性，这一产品和 社区形态正是此一区域的稀缺产品形态 3 居室总面积大，居住空间宽敞舒适，符合目标客群居住升级的要求 5 纯粹的低密度社区，其低密度程度在近城市东部区域内也属稀缺项目（0.325） 6 在一二期长期发展建设经营的基础上，“大康城”社区整体配套成熟良好（双会 所，高尔夫球场等）;;;竞争认知与客群选择分析;城市别墅 VS 郊区别墅 ;;郊野别墅;城市别墅;城市别墅;为什么有人舍弃郊区别墅，选择城市别墅？; 远离纯粹自然，近享城市便利 ;别墅VS公寓;那么，还有什么样的房子可以满足“近享城市便利”？ 无疑是城市的核心林立的高档公寓， ;;远离尘土喧嚣，近享城市便利; 舍弃纯粹自然，得到城市便利;;北京地区高端产品竞争项目分析;产品形式：中式宅院;产品形式：叠拼别墅、公寓;产品形式：独栋别墅;产品形式：别墅（联排、双拼、独栋) ;产品形式：别墅、板楼 ;产品形式：独栋和TOWNHOUSE;总套数：88;总套数：99;产品形式：公寓;产品形式：公寓;产品形式：公寓;产品形式：公寓;竞争分析结论：;高端需求与产品建议;高端需求;推论;1、怕老，怕疼痛； 2、怕死； 3、怕没时间； 4、怕无聊； 5、怕孤单； 6、怕比较； 7、怕空虚； 8、怕麻烦；;健康需求:区域大环境的自然生态、别墅或公寓内部的生态环境。;改 进 建 议;;本户型采取了典型的西方生活方式布局，使得各部分空间过碎，个功能区面积不合适，厨房、餐厅偏小，无法达到奢华效果！;;;1、添加阁楼的处理，更能提升本产品的附加值。;橄榄球场;工作与生活融合;目标客群分析与市场定位;目标客群分析;基本判断;他们的年龄在40——50岁左右，他们通过事业的发展开始跻身上流财富阶层。并希望自己的生活品质和社会认同应该和他目前的经济地位相匹配，他们需要让自己的生活品质在现有基础上获得质的提升，;对于他