XXXX年泊头市大元首府营销方案.pptxVIP

大元首府 2022年营销方案 目　录 一目标理解 二项目解读 三营销策略 四执行细则 五附件清单 一目标理解 确保稳定销售，不追求超额利润 为后续项目开发和拿地提供现金流 使大元成为泊头市场的领导者 使大元品牌形象深入泊头人心 打造泊头最高品质的高端项目 使大元首府成为人尽皆知，口口相传的城市坐标 二项目解读 项目解读 项目解读 1土地属性 繁华商业中心 教育资源密集区 交通枢纽 政治中心 项目解读 2产品概况 占地面积 39040m2 住宅建面 116752m2 容积率： 3.16 绿地率 52% 停车位 586个 停车率 65% 总套数 906 容纳人数 2899 配套 6000平米的公共绿地及休闲广场多功能会所 主力户型 120220平米的舒适型三居 明星产品 170平米的享受型四居，占据中心景观的楼王 项目解读 3竞争环境 A整体市场销售状况良好，供不应求 B在售项目较少，本案所处区域竞品仅有上河城 C均价间，且连年攀升，未来走势看好 D低品质项目为主，高层产品成为趋势，高端项目稀缺 项目解读 4价值体系 舒适产品 产品 园林景观 细节服务 体验 物业 交通便利 区位 中式风格 示范体系 前期进驻 城市核心 楼王单位 现场接待 品牌实力 配套完备 项目解读 5SWOT分析 三营销策略 营销策略 1核心思路 高举高打高调面世吸引眼球 精准定位锁定客源渠道先行 震撼全城细节为王体验制胜 强化认知品牌感召活动贯穿 大元首府营销四部曲 营销策略 2占位营销 线上媒体组合 营销策略 3直客营销 内部推介会/团购/大客户直销 短信布网/意向客户点对点行销/邀请函 内部推介会/小户型团购/外卖场巡展 短信布网/分区域扫荡行销/ 营销策略 4体验营销 营销策略 4活动营销 营销策略 四执行细则 执行细则 1营销排期 执行细则 5月1日 5月25日 6月16日 7月3日 7月10日 VIP卡发放 8月14日 品牌推广期 项目蓄水期 57天 60天 43天 1营销排期 执行细则 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第一阶段：5—7月 项目亮相蓄客一次开盘 推售排期 推售房源 推广执行 渠道执行 案场筹备 第一阶段：7—9月 热销——平销期 第三阶段：9—12月 二次开盘热销——平销期 案场软性管理：5月中团队定岗，5月15日—6月15日培训，6月16日正式进场，开始接电 案场硬件配置：7月10日：营销示范体系盛大开放 售前准备期 开盘热销期 二批次开盘期 1#，2#，8#楼 启动并持续执行 准备 品牌期 形象导入期 产品诉求期 开盘热销期 二批次开盘期 2推售策略 详见附件1及附件2 执行细则 3蓄客方案 执行细则 1拜访市区科级以上官员（载体：项目楼书户型单页视频光盘礼品等） 2跟踪重点效益好的企事业单位老板及高管（载体：项目楼书户型单页视频光盘礼品等） 3走访泊头市区私营小业主（载体：项目楼书户型单页视频光盘礼品等） 4巡展外展场（商业中心中心广场等） 5发展老带新客户 6公关活动推介会客户积累 7所有自然来访来电客户 1蓄水期间以交付诚意金，领取VIP卡客户为诚意客户 2VIP卡入会费用标准为12万元，拥有优先选房权 3VIP卡用户可享受12点的折扣，具体待定 客户甄别模式 3蓄客方案 执行细则 4推广方案 4推广方案 快 狠 准 迅速占领一切户外媒体资源 根据销售节奏和营销节点安排，更换广告画面 由于费用预算是有限的，因此需要把钱花在刀刃上，选择媒体以有效性作为第一准则 抢占项目附近的户外资源，挤压对手的宣传空间 宣传画面强调大尺寸，广泛覆盖 媒体策略 4推广方案 广告排期详见附件4 01 品牌导入期 5月—6月 02 体验中心开放 7月 03 一期盛大开盘 8月—9月 04 二次加推热销 10月—年底 4推广方案 01 品牌导入期 时间：2022年5月—6月16日（暂定） 广告语：“尊贵荣耀 汇于泊头之巅” “泊头 首席高尚宅邸” “城市核心 唯一身份地标” 目的：塑造品牌形象，强化身份象征 4推广方案 户外高炮效果 户外高炮效果 户外高炮效果 户外高炮效果 围挡平面 围挡平面 围挡平面 道旗 车体 4推广方案 02 体验中心开放 时间：2022年6月17日—8月10日（暂定） 广告语：城之正中有尊荣雅宅