国企和民企在旧改中的不同做法.docxVIP

对于许多房企来说，城市更新曾经是最重要的增储手段之 ,甚至有不少旧改龙头视城市更新为〃主业〃。 在过去，相比于招拍挂拿地来说，做旧改的利润率相当可观, 从头部房企到本土〃地头蛇〃，都不断被这市片场吸引，尤其 是集中供地正式实施后，更是有一大波房企涌入旧改赛道。 但如今城市更新市场的热度正在消退。从去年下半年至今， 大量民营房企退出跟进许久的旧改项目，取而代之进驻旧村 的，大多是国资背景的企业，呈现出国进民退的趋势。这到 底是因为什么？ 1市场与政策面双向承压民营房企不堪重负，寻求退出 虽然2021年上半年因集中供地的实施，为旧改市场短暂带 了一波热度。但自下半年以来，市场上却不断传出民营房企 退出手中旧改项目的新闻。 其中城市更新市场化程度较高的华南地区，旧改市场最为风 云变幻。早在去年，就有雅居乐、奥园、宝能、恒大、升龙 等多家房企，撤出广东地区的多个旧改项目。 而到了今年，连广东地区旧改龙头一一时代中国，也向广州 市政府递交了《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，表示 希望退出部分旧改项目，并请求3亿元的履约保证金、17.1 亿元的前期投入资金。 另一位深耕粤港澳大湾区的实力民企一一星河地产，也在今 年4月初开始逐步退出南沙区天益村、大稳村两村的旧改项 目。星河在获得两村旧改资格之后仅仅6个月，就匆匆撤 离…… 而更近的消息是，绿景地产于6月7日晚间发布公告，宣布 在旗下的深圳白石洲旧改项目上引入万科进行合作。 民营房企不断退出，而国资企业的旧改项目持有量则在不断 攀升。上述更换了合作方的旧改项目，多数由当地具备国资 背景的企业进行接替。 比如原为升龙集团旗下的夏园旧改，最终由广州开发区投资 集团介入；原由雪松控股介入的黄埔区何棠下村旧改、宝能 手中的枫下村旧改，也都由广州科学城集团接手。 在短短一年时间内，旧改市场发生如此大范围的主体变化， 背后有着多层次的动因，包括政策面、市场面与房企自身能 力等多方面的原因。 一、房企短期内力保流动性，旧改资金负担巨大 退出原本利润预期可观的旧改项目，对许多民企来讲实属无 奈，其中缺钱是最主要的原因。 经历去年下半年开始的这一轮暴雷潮后，民营房企始终心有 余悸。对于他们来说，在当下的行情中保证资金流动性、力 保不出现任何债务违约，是事关生存的第一要务。 而旧改项目是出了名的〃吞金〃，旧改主体会有大量资金长时 间地沉淀在项目当中，这在现在看来是十分危险的。就算民 营房企有强烈的意愿，也不敢继续冒险。 另一方面，从房地产市场近几个月的销售情况来看，大家对 房价的预期是不明朗的。市场如果不再出现显著回暖，房价 没有更多的上涨空间，那么房企去做长周期的旧改项目就显 得很没有吸引力了。 这也难怪许多民营房企，出于稳妥自保的考虑，开始退出部 分旧改项目。而早期一些过于依赖旧改增储的房企，在最需 要流动性的时候就显得十分被动，比较典型的就是时代中 国。 二、旧改摒弃大拆大建，房企利润大幅削减 2021年8月底，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防 止大拆大建问题的通知》，明确提出严控大规模拆除、大规 模增建、大规模搬迁。 未来城市更新项目很可能从会以综合整治〃为主要模式，多 采用小规模、渐进式的模式去实施。 通知下发后，多地也迅速对现存推进中的旧改项目开展了核 查工作，致使众多项目暂时停摆，过去成片的城市更新项目 未来恐怕会逐步被禁绝。 因为该通知明确要求，城市更新项目的拆除面积不应大于现 状总建面积的20%；拆建比不大于2；就地就近安置率不宜 低于50%o 这意味着旧改项目的可售指标将大幅减少，甚至可能是十倍 之差，一下子账就算不过来了。 这对旧改市场的影响是巨大的，房企参与旧改的利润空间将 直接受到挤压，出现大幅削减，民营房企参与旧改的动力自 然会降低。 据媒体统计，广东东莞截至2021年底的340多个前期服务 商项目中，9成为民营房企，但项目的熟化率非常低，比如 进入到单一主体挂牌招商阶段的项目只有15个左右。 三、旧改重点从开发转向城市服务，民企有心无力 各地政府、规划部门现在越来越看重城市更新后的可持续发 展性，对房企的期望和要求不仅仅是完成拆改这么简单，还 必须要实现片区公共设施、商业服务、城市面貌等诸多方面 的提升。 所以近年的城市更新项目业态越来越复杂，公共配套指标越 来越多，保障房的占比也越来越高，但住宅指标的占比却有 越来越低的趋势。而且还有流动性、变现能力较低的商办指 标，也在不断侵蚀住宅指标。 这与民营房企对利润的追求是完全相悖的，而且多数民营房 企的多业态综合开发与运营能力，并不足以支撑大体量旧改 项目未来的长期发展，即使想做也有心无力。 2国央企接手旧改未必稳妥优势与劣势都很明显 民营房企大范围退出旧改，国央企自然会顶上。然而，虽然 国央企做旧改项目的优势非常多，但也有