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项目投资建议书 项目投资建议书 第一部分 项目背景 该项目为我公司长久合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项现在身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的当代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾数年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，因此其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合我司收购项目的意向和规定，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。 第二部分 项目概况 一、项目区位 1. 地理位置 项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米 图1：项目所处区域位置 具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)社区，西至裕农农产品贸易公司 2. 交通状况 (1)对外道路 北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里 大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路 安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路 (2)公共交通 项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交达成，公共交通方便。 二、项目现状 1. 项目现状 该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的当代花园(天马大厦)国有土地全部权及在建工程，在建工程现状：构造已封顶，外立面装修与设备安装基本完毕，内装已完毕30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完毕车库对外接口，地面停车位80个。 2. 土地权属 (1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司全部。 (2) 项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范畴之内，若购置方故意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。 3. 周边环境与配套 教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、21世纪双语幼儿园 商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家 医院：中日和谐医院、慧忠医院、 运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜 文化娱乐：炎黄艺术馆 三、项目规划条件 项目规划指标 序号项目名称数量单位性质 1土地面积12086.95平米公寓 2公寓住宅2栋34000平米在建工程 3写字楼1平米在建工程 4配套楼4000平米违章 5累计46000平米不含违章建筑 四、转让价格及构成 (1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的当代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。 (2)转让佣金：1000万元人民币 注：竞价者另需提供最少1亿的资金证明。 五、项目购置方式与付款方式 1. 购置股权 如采用购置股权方式收购天马大厦项目，建设手续能够沿用，由我方申办开工证或复工证即可。固然要充足留心或有债务问题。 2. 购置资产 采用资产过户方式重要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更 3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的解决 由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，订立债务偿还合同(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。 4. 交接方式 在中招国际拍卖公司协同法院主持下 (1) 确认项目实物清单、资料清单内容 (2) 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接 5. 付款方式 (1) 在法院出具清债裁决书的当天，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。 (2) 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。 (3) 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。 第二部分 市场研究 一、上六个月北京市总体市场分析 1. 北京市场对宏观调控的反映 近年内北京市房地产市场已处在较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增加。上六个月，北京市受宏观调控政策影响较为明显，房地产公司的应对方略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采用了减慢开发速度的方略，将来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调节，优惠方法出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望氛围浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的下六个月，仍处在增加趋势，并且环比、同比都在上升，特别是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。 2. 土地市场的变化 1、供应量大幅增加，居住用地居主导 据《北京市国土局土地供