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* * 南山财务测算演示文稿 本文档共19页；当前第1页；编辑于星期三\22点3分 南山财务测算 本文档共19页；当前第2页；编辑于星期三\22点3分 财务分析基本假设 序 号 项 目 指 标 1 开始运营时间 2012年 2 项目经营期限（财务分析时间段） 15年 3 折旧 ——固定资产按平均年限法提取折旧，净残值取 5% ——固定资产折旧率 4.75% ——固定资产综合折旧年限 20年 4 基准收益率 8% 5 税费 ——营业税及附加，按经营收入计 5.65% ——房产税，按固定资产原值的80%计 1.2% ——企业所得税，按应纳税所得额计 33% 本文档共19页；当前第3页；编辑于星期三\22点3分 建设与运营成本假设 项目 费 用 选择依据 自营物业运营费 营业收入的40% 包括VIP客房、运动员接待中心。游泳馆为50%，依据市场经验值 场地出租运营费 营业收入的40％ 依据市场经验值 出租物业管理费 出租租金的5% 依据市场经验值 管理费用 营业收入的5% 依据市场经验值 体育场馆年维修费 起始维修费280万元 参考北京工人体育馆和工人体育场的年维修成本计算，每年递增5%。 体育场馆15年一次大修，大修费用未在本次测算中体现。 运营费、物业管理费用假设 建设成本假设，单位：万元 合计 体育场 体育馆 游泳馆 体育主题公园 地下停车场 运动员接待中心 篮/网球场 公共空间 建设总投资 101,094 23,310 17,972 22,813 585 4,915 24,000 7,500 备注 根据深发改委[2007]793号文附件，工程建设其他费用根据建筑面积比例计算而得。 地下停车场造价4000元/平米，运动员接待中心按准四星级酒店建设标准5000元/平米计。 本文档共19页；当前第4页；编辑于星期三\22点3分 售价及租金假设 项目 赛后经营方式假设 起始租金/售价/会员年费 选择依据 商铺 出租 租金90元/平方米/天 依据深圳市商铺租金平均水平，结合项目区位选取合理租金水平 体育馆健身场所 出租给大型健身中心用 租金60元/平方米/天 依据深圳市同等档次和面积健身场所的租金水平，考虑未来发展前景选取较高值 游泳中心 采取会员制方式经营 会员年费2000元/年/人 依据深圳市同等档次和面积游泳场所的年费水平，选取较高值 超市 出租给家乐福、迪卡侬 租金30元/平方米/月 依据全国大卖场租金平均水平，结合在深圳市的区位，选取合理租金水平 SPA会所 根据空间大小出租用于娱乐、会馆等 租金120元/平方米/月 依据深圳市中高档会所租金水平，结合项目会所经营种类，选取合理租金水平 接待中心 按照酒店运营方式经营 客房租金250元/间/晚；VIP包厢400元/间/晚 依据深圳市准四星级酒店房价水平，选取中间值 办公用房 出租给体育培训等机构 租金50元/平方米/月 依据深圳市普通写字楼月租金水平，选取中间值 网球场 面向大众开放，按时收费 室内租金80元/时，室外租金60元/时 依据深圳市同等档次网球场租金水平，选取中间值 篮球场 面向大众开放，按时收费 租金100元/时 依据深圳市同等档次篮球场租金水平，选取中间值 足球场 面向大众开放，按时收费 租金1500元/场 依据深圳市同等档次足球场地租金水平，选取中间值 本文档共19页；当前第5页；编辑于星期三\22点3分 收入成本测算-体育场（一） 收益假设 商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%； 超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人气； 包厢客房租金：按照四星级酒店市场水平计算，400元/间/晚，年增长率为5%；出租率假设前三年为40%-50%，以后为60%-70%；餐饮收入为客房收入的50％； 文艺演出：全年共8场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%； 展览场地：每年30场，第一年每场收入15万，年增长5%； 体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%； 广告收入：假设为300万/年。 成本假设 出租物业：管理费取出租收入的5%； 包厢客房：运营成本为收入的40%； 大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%； 场馆维修费：参考工人体育馆，第一年为103万，年增长5%； 管理费用：按照体育场营业收入的5%计提。 本文档共19页；当前第6页；编辑于星期三\22点3分 收入成本测算-体育场（二） 体育场在第二年即开始获得利润； 在计算期内体育场年均税后利润达到600万，上缴所得税年均近300万，在一场两馆中最高； 利润逐年增长，在第8年能够达到平均利润。 本文档共19页；当前第7页；编辑于星期三\22点3分