普遍物业物管费收费标准测算.docxVIP

// 第一章物业费测算准备 一、认识当地法律法例 查问当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等有关法律法例，明确管理费的有关内容与注意事项，主要如下： 1、认识当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可打破最高限价。若属于强制性不可打破的，应在测算时以物业企业不损失为原则对人员数量、服务标准等进行适合调整与下浮。 2、认识管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。 二、认识项目基本情况 1、与地产企业总工室、工程部、营销部联系，经过项目总规图、有关设计图纸认识本项目基本情况，主要如下： 项目物业种类，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区进出口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各样设备设备的数量及功率等（详见附件一）。2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商店等）应： 1）对职工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按地区独立核算； 2）波及所有地区的管理人员人力成本、公共设备设备、平时办公、固定财产折旧、保险等共用性费用先一同按总额核算，然后按建筑面积比率（洋房建筑面、别墅建筑面积、商店建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。 三、查问当地收费标准 经过网络、电话等渠道认识当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下： 1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热 互换站等专业设备维修保养的的市场收费标准； 2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、民众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。 根据项目实际情况及市场价钱确定本项目各样设备设备及专业服务的管理方式。 第二章物业费测算内容 管理费测算一般包含的惯例内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、平时办公费用；7、固定财产折旧费用；8、物业企业保险费用；9、税费等。 一、人力综合成本测算 （一）拟订人员架构及编制方案 // 1、根据项目建筑面积等基本信息及企业定岗定编原则拟订客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数拟订，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不归入测算范围。 （二）拟订人职薪水及福利标准 1、人职薪水标准参照当地薪水水平联合企业薪酬体系估算，一般按企业相应岗位的薪水标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按企业要求标准联合当地实际情况估算，可参照 《前期介入物业服务协议》中的有关标准（详见附件四）拟订。 // 洋房独立地区 别墅独立地区 商店独立地区  人，人力成本人，人力成本人，人力成本  人力综合成本测算表 元；共用性质人力成本分摊 元；共计 元。 元；共用性质人力成本分摊 元；共计 元。 元；共用性质人力成本分摊 元；共计 元。 // 说明：洋房地区共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商店以此类推。 二、清洁管理费用测算 1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、平时消杀等费用。 2、按照当地市场价钱水平按平均每人每个月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用； 一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购买全部包含） 计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每个月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算； 广州区40万㎡左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价钱水平按平均每次消杀费用乘以园区每个月消杀次数（一般为2-4次 /月）计算平时消杀费用。 6、平时消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地域实际情况确定是否 需要增加白蚁专项防治费用。 清洁管理费用测算表 三、绿化养护费用测算 1、绿化养护费用主要包括：平时绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价钱水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。 // 3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算。 绿化养护费用测算表 四、秩序维护费用测算 秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔绝带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及有关设备配置数量进行估算。 秩序维护费用测算表 五、平时