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房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范研究 娄文侠 6月27号，上海“莲花河畔景苑”一栋在建的13层楼房 轰然倒塌，此事件再次提醒公众：房屋质量缺陷的确不容忽 视！房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求，另 一方面也带来了大量的矛盾和纠纷，其中大部分矛盾和纠纷 是由于房屋质量缺陷引起的。随着《中华人民共和国物权法》 的颁布和实施，国家立法越来越重视对公民、法人和其他组 织的财产权益的保护，而人们对私有财产的保护意识也在不 断增强。那么，如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴 定，为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据，使价格 认证工作更好的发挥“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的职能 作用呢？本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的 价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素 分析等几个方面，对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问 题进行了初步探讨，并提出了几点建议。 第一部分房屋质量缺陷的基本概况 一、房屋质量缺陷的基本认识 房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国 家相应标准和合同约定的要求。其产生的原因主要有：人为 和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材 料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。 二、房屋质量缺陷的分类 房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时 间分类如下所示： 房屋质量缺陷分类表 标准 种类 内涵 影响情况 按缺陷性 质分类 房屋实体质量缺陷 房屋实际存在的主体结构、围护结构和 装饰装修等有形组成部分的缺陷，它直 接影响房屋安全或未达到设计的合格 标准 地基不均匀沉降、基础 老化、腐蚀、地面酥碎、 屋面裂缝、漏筋、墙面 起鼓、碳化、剥落等 房屋功能质量缺陷 房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、 隔热、防水、采光、日照等方面的使用 状态与现实指标等无法满足设计使用 要求的缺陷 层高不足、暖气不热、 保温隔热效果差，地面 返潮、地漏反臭等 房屋环境 质量缺陷 室内环境 对房屋使用人及其活动造成影响的室 内环境缺陷 采光不足、通风不畅、 装修污染、有害气体严 重超标、隔音差等 室外环境 对房屋使用人及其活动造成影响的室 外环境缺陷 小区绿化率不足、配套 设施不齐全、噪音、光、 化学、气体污染等 按是否可 修复分类 可修复房屋质量缺陷 修复施工技术上可能、经济上可行，且 有科学、合理、可行的修复方案的缺陷 装修材料不合格、装修 不符合标准、地面起沙、 空鼓、墙面摸灰裂缝等 不可修复房屋 质量缺陷 在技术上不可能、经济上不可行的、不 能修复的房屋质量缺陷 室内加固造成的使用面 积减少，层高降低、房 屋耐久性降低等 按缺陷存 续时间分 类 暂时性房屋质量缺陷 依据质量缺陷修复方案进行修复后，缺 陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性 等方面完全符合国家相应标准以及合 同约定中的要求，不影响对房屋的正常 使用 装修污染、装修不符合 标准、地面起沙、空鼓、 墙面摸灰裂缝、小区绿 化不足等  永久性房屋质量缺陷 伴随整个房屋经济寿命周期的不可修 复的房屋质量缺陷，或是依据可行的修 复方案进行修复后，房屋可以使用，但 房屋耐久性、适用性等方面不能完全符 合国家相应标准及合同约定中的要求 室内加固造成的使用面 积减少，层高降低、房 屋耐久性降低、楼体间 距造成的采光不足、通 风不畅、地下污染等 第二部分房屋质量缺陷损失价格构成 根据房屋质量缺陷的分类，联系价格鉴定工作的实际， 房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面： 一、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定 可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原 则下，在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。对 于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部 位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用，其主要工程费用 人工费材料费 人工费 材料费 机械使用费 措施费 各种规费 企业管理费 主要工程费用J 间接费* 利润 妃税金 二、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失 对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或 修复后造成的经济损失。主要包括：房屋使用人周转安置费 用、房屋空置的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损 失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响的补偿（对周边环境造成的安全保障、人员出行、噪音超标、 有害气体污染等）、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济 损失等。 宿州市某大酒店2007年2至4月份可得利益损失价格鉴定表案例一：2007年受宿州市中级人民法院委托，我中心依 法对宿州市某大酒店于2007年2- 宿州市某大酒店2007年2至4月份可得利益损失价格鉴定表 名称 项目 类别 数量 单位 单价 利用 率％ 天数 月营业额 各项费用 开支％ 月纯利润 每天纯 利润 鉴定价