商业策划之发展与挑战经营企划.docxVIP

即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就中心是XX市七个区级商贸中心之一。根据特区西部城市次中心的要求，建设成为特区西部的商业中心、金融中心在2005年落成，将成为 即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就 中心是XX市七个区级商贸中心之一。根据特区西部城市次中心的要求，建设成为特区西部的商业中心、金融中心 在2005年落成，将成为XX第四条跨境通道，可满足八至十年的4/5需求，建成通车后将对南山住宅和消费 展大致经历了三大阶段：1999年前，强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针对的是单个 XX 房地产市场发展处在全国最前列， 但另一方面， 如何发掘其市场发展潜 力，保持其领先地位，使 XX 成为全国房地产市场中最具影响力的区域市场， 并利用其影响力和领导地位，拓宽市场领域--是每个市场参与者都在考虑的问 题。 兹认为，与一关之隔的XX 相比， XX 房地产市场具备至少两个不成熟的特 征。这两个特征可能反映 XX 房地产市场未来的特征。 1、在楼宇产权转移的过程中， XX 三级市场成交量小于二级市场的成交量。 但 XX 则反过来，二级市场成交量远小于三级市场的成交量。这说明 XX 的房 地产市场尚未达到市场内社会资源的有效配置。 众所周知，每个人的房地产需求总是在不断变化的，主要是由于职位升迁， 组建家庭，家庭成员数量变化， 工作地点转变， 经营办公面积的扩充等原因， 因此，需要在不同时期拥有不同的物业以满足不断变化的房地产需求， 即是需 要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求 就难以满足，对业主而言，就是拥有的资源难以投到最能满足其需求的地方。 对整体房地产市场而言，就是影响了资源的有效配置。 2、二级市场的商场多以销售为主， 招商及经营为辅。销售为主是 XX 商场的 主要特征。 而在 XX ，知名的大型商场所有权多数掌握在发展商手中， 以招商 及经营为主。 商场分割销售后，所有权分散到各个业主手中， 商场统一规划管 理难以实现，同时并非各个业主都有经营的经验，三级市场又尚未完善，商场 也未必能够引进合适的、 有实力的经营商家，因此不少 XX 商场在建成销售后， 经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良好的平衡，是 XX 商场面临的主要发展方向之一。 XX 商场历经二十多年的发展才达到今天相对 稳定的状态，XX 商场的发展可谓任重道远， 商场的策划前景无疑非常广阔。 XX 销售商场的特征及发展 从销售商场的特征来看，近几年 XX 商场市场的发展大致经历了三大阶段： 1、1999 年前， 强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针 对的是单个商铺，主要针对的客户为有商业经营经验的买家。（少数商场不在 此列，如 98 年推出的福田世贸商城等） 1 / 5 此不少XX商场在建成销售后，经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良好的平衡，是XX商场商场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是XX商场的主要特征。而在XX，知名的大型商场所有权多数掌现的东方巴黎、西部电子、姊妹城、女人世界、女儿国、佳腾电器城和锦福装饰材料城等主题商场更是为南山商铺即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就2、1999 年至 2000 年间。此阶段商场的主要特征转为强调商场的整体经营优 势和主题经营特色，较著名的例子有东门名仕商城、新 2000 广场、 潮流新地带 （前身为南塘商业广场） 此不少XX商场在建成销售后，经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良好的平衡，是XX商场 商场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是XX商场的主要特征。而在XX，知名的大型商场所有权多数掌 现的东方巴黎、西部电子、姊妹城、女人世界、女儿国、佳腾电器城和锦福装饰材料城等主题商场更是为南山商铺 即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就 3、2000 年至 2001 年 6 月。期间商场销售的主要特征为引入知名的大型商家 进行统一经营，最大程度上发挥整体经营的优势，提升商场的整体商业价值， 在销售上提供一定数额的租金回报，通常租金的数额与售价成一定的比率关系， 使回报更为直观。以物业投资的稳健性和长期获利性吸引投资客。较为典型的 代表为东门金世界商业中心（友谊城东门店），福田彩福世纪商城， 华侨城金三 角商场，南山集美堂等。 由以上三个阶段来看，基本上反映出商场销售过程中，市场逐渐认识到，商 场如果不着力于提升整体经营的优势，客户是不会接受的。 道