第三章 评估途径与方法-收益法课件.pptxVIP

第二节 收益途径 o 1.了解收益法含义及其适用的前提 o 2.了解折现率与资本化率的区分 o 3.掌握收益法评估的基本原理(分段 法与年金资本化法) o 4.了解收益法的优缺点 基本内容 收益途径是指通过估测被评估资产未 来预期收益的现值来判断资产价值的各种评 估方法的总称。 一、收益途径的基本涵义 o 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有 关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场 形势、以及经营风险等； o 2)分析测算被评估对象未来预期收益; o 3)确定折现率或资本化率； o 4)用折现率或资本化率将评估对象未来预 期收益折算成现值； o 5)分析确定评估结果。 三、收益途径的基本程序 o 1)收益额 o 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资 产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 o 特点： o 其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是 资产的历史收益额或现实收益额； o 其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收 益，而不是资产的实际收益。 四、收益途径的基本参数 2)折现率 p 从本质上讲，折现率是一种期望投 资报酬率，是投资者在投资风险一定的 情况下，对投资所期望的回报率。 p 一般来说，折现率应包括无风险利率， 风险报酬率和通货膨胀率。 四、收益途径的基本参数 3)收益期限 p 收益期限是指资产具有获利能力持续 的时间,通常以年为时间单位。它由评估人 员根据被评估资产自身效能及相关条件,以 及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 四、收益途径的基本参数 五、收益途径中的具体方法 i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t—— 收益年期； n—— 收益年期； A——年金。 P——评估值； o 4.某评估机构采用收益法对一项长期股权投 资进行评估，假定该投资每年纯收益为20 万元且固定不变，资本化率为10%，则该 项长期股权投资的评估值为多少？ 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。 (2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下, 有以下计算式： o 5.有一宗地，出让年期为50年，已使用30 年，资本化率为10%，预计未来每年的纯 收益为15万元，则该宗地的评估价值最接 近于多少万元？ 其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。 2)纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。其基本公式为: o 某企业预计未来5年的预期收益额为1000万元、 1200万元、 1500万元、 1600万元、 2000 万元，并根据实际情况推断，从第六年开始，企 业年收益额将维持在2000万元水平上，假定本 金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。 分段法例题 (1)前5年收益的现值 =1000×0.9091+1200×0.8264+1500×0.7513+ 1600×0.683+2000×0.6209 =5362.33万元 (2)第6年后收益的现值 =2000÷10%×0.6209 =12418万元 (3)企业价值 =5362.33+12428=17780.33万元 其成立条件是： ①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 (2)有限年期收益。其计算公式为: 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期无限； ④r大于零。 (1)在纯收益按等差级数递增,收益年期无 限的条件下,有以下计算式： 3)纯收益按等差级数变化 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件 下,有以下计算式: 其成立条件是： ①纯收益按等差级数递减； ②纯收益逐年递减额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 (4)在纯收益按等差级数递减,收益年期有限 的条件下,有以下计算式： 其成立条件是： ①纯收益按等比级数递增； ②纯收益逐年递增比率为s； ③收益年期无限； ④r大于零； ⑤r＞s＞0 (1)在纯收益按等比级数递增,收益年期无 限的条件下,有以