农村集体建设用地芜湖模式与南海模式比较.pdfVIP

文档借鉴 |欢迎下载 农村集体建设用地 芜湖模式与南海的模式比较 一、引言 过去 30 年，中国经济飞速发展，伴随着城市化和工业化进 程的加快， 对农村土地的需求量不断增加。 然而现阶段我国建设 用地的主要供给模式是依靠国家对土地进行征收， 在国家垄断的 土地征用模式下，集体建设用地在市场的规律下开始自发的流 转，集体建设用地的隐性市场普遍存在， 集体建设用地的自发流 转造成了很多问题。 同时集体建设用地的流转也缺乏相应的法律 依据。为了解决这一问题， 国土资源部在安徽芜湖、 苏州、广东、 南海等地进行了试点， 许多地方也相继出台了探索性的政策， 并 初步形成了自己的模式。 接下来从集体建设用地的产权、 政府和 市场的关系、 利益分配三个角度， 针对其中的对芜湖模式和南海 模式进行比较分析，在比较分析基础上，总结其中的经验启示。 二、模式分析 （一）政府主导的“保权让利”模式：以芜湖模式为例 1．芜湖模式描述芜湖市地处安徽省东南部，早在 1999 年， 被国土资源部批准在芜湖建设全国第一个农村集体所有建设用 地流转试点。 其实施方案的核心是， 村集体拥有的土地所有权不 发生变化，由各试点乡镇政府统一规划、统一开发和统一流转。 具体操作程序如下： 试点乡镇编制土地利用和集镇规划， 划分建 1 第 1 页，共 7 页 文档来源于互联网 |若有侵权联系必删 文档借鉴 |欢迎下载 设用地和一般农用地； 村集体组织通过签订流转合同从农民手中 收回承包地，再流转给乡镇政府；乡镇政府成立投资公司，把成 片的土地开发形成建设用地，并采取协议、招标、拍卖等方式对 转农民集体所有建设用地进行让或出租； 新的土地使用者缴纳土 地流转收益；市、县、镇政府和土地所有者按 1：2：5：2 的比 例对流转收益和增值收益进行分配（ 2002 年后，市级不再参与 分成，县、乡、集体经济组织分成比例为 1：4：5）。 2．芜湖模式分析从产权的角度来看，芜湖模式突破了建设 用地的流转以国家征收为前提的现状， 农村集体建设用地可以在 不改变集体所有权的前提下进行流转，所有权和使用权相分离， 实行建设用地使用权有偿、有期限、有流动制度。从政府和市场 的角度来看，首先，政府为集体建设用地进入市场创造了条件， 芜湖模式对集体建设用地初次流转和再次流转中的流转期限、 价 格、收益分配、 流转方式等具体程序做了比较明确的规定。 其次， 芜湖模式是由政府主导的，主要表现在：第一，芜湖模式是在政 府规划所确定的范围内流转，实行计划管理、总量控制，乡镇政 府获得宽松的规划权。 第二，乡镇政府是集体建设用地流转中的 组织者和交易主体。土地的规划、土地的组织、出租、转让、拍 卖都是由乡镇政府统一进行安排。 第三，政府土地交易价格进行 严格的控制。从利益分配角度来看，县、乡、集体经济组织按照