龙口市市场分析.docxVIP

第 第 PAGE 1 页 共 9 页 一、龙口市房地产市场发展历程 1、龙口市房地产市场发展历史 自 1999 年开始，龙口市拉开了城区旧村改造的序幕，如北 巷小区这样的新型住宅小区不断崛起，改变了市民原有的居住观念也给龙口市增添了亮丽的风景线。但由于大部分绿化稀少、配套设施缺乏，不能称为真正意义上的商品房住宅小区。 龙口市真正意义上的商品房住宅小区要从 2002 年开工建设的松岚花园开始，是当时龙口市规模最大、绿化率最高、配套最完善的智能化、花园式社区，是龙口市房地产发展的一个标志性项目，对于龙口市房地产市场发展起到了组大的贡献和引导作 用。松岚花园的成功，吸引了众多开发商的，随后规划理念超前的中大型项目一个接着一个，直至现在开发的东海旅游度假区、府东小区（宏润花园）和府西小区（龙泽华府）等，在带动了龙口市人民居住水平的提高的同时也促进了龙口市房地产有中低 端朝中高端方向发展。 整体而言，龙口市房地产行业先后经历了三个发展阶段，每 个阶段的项目都呈现出明显的革新，具体而言各阶段主要特征如下： 阶段划分 时间跨度 发生地段 代表楼盘 产品组要特征 配套设施 销售价格 第一阶段 1999~200 南山路以 绿洲佳苑、怡园小 多层产品、架空特车场 架 空 停 车 1800~250 2 东 区、开元小区、新 新花园 基本无物业服务、风格模糊 库 0/m2 第二阶段 2003~200 南山路附 松岚苑、松风苑、 多层为主、小高层为辅、园林景 幼儿园、社 2500~300 7 近 松韵苑、阳光花园 观逐渐丰富 部分地下停车库、 粗放的物业服务、欧式、现代为 区商业 地 下停车库 0/m2 第 第 PAGE 3 页 共 9 页 主、开始出现会所 主、开始出现会所 第三阶段 2008 至 南山路以 幸福里、宏润花园、 小高层、高层为主、园林景观精 幼儿园、社 3000~410 今 西 龙泽华府、龙族风 致化、地下停车库为主流、较标 区商业、会 0/m2 景 准物业服务风格清晰化、多样 所、室内游 化、开始有户型创新意识 泳池、地下 停车库 以上三个阶段基本上代表了龙口市房地产市场的三次革新， 每次革新都在产品、配套、物业管理服务方面呈现出明显的提升。相应的，房价也有明显的上涨。 2、龙口市房地产发展格局分析 目前，龙口市房地产主要由东城区中心版块、西城区中心板 块、南山板块及东海版块四部分组成。南山版块据守于国家 5A 级南山旅游风景区，靠近南山国际高尔夫球场，环境优美，是休闲度假的绝佳去处；同时又因为该地南山集团企业所在地，因此住房多数是南山集团建设的配套房。东海板块，主要位于东海旅游度假区内，是由南山集团开发的总计约 600 万平方米的海景房，主要以外销为主，客户购买房产的主要目的是投资、度假和养生，面积集中在 50—90 平方米，销售状况较好。由于靠近海边，同时拥有东海月亮湾等著名的旅游景点，伴随着当地旅游业的快速发展，将为东海版块的房地产迎来新的发展机遇；东城区中心版块及西城区中心版块，近年来涌现出较多的房地产楼盘， 由于处于中心地段，生活配套相当齐备，销售状况较好。特别是“十二五规划中”提出加快东城组团、和西城组团的发展，其中： 东城组团以发展现代服务业为功能定位，重点发展大流通、大商 贸、大市场，重抓老城改造、旧村迁并、新居建设，打造集商贸 购物、休闲娱乐于一体的城市繁华区，西城组团以发展临港产业、建设新型临港城市为功能定位，将陆续引进造船、石油等多个大型企业进驻，给龙口市带来大量的外来人口；这些都将为该地块房地产发展带来新的契机。 3、价格走势 经历了 2008 年房地产低迷形式之后，自 2009 年，龙口市房 地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。随着各楼盘的积极开发，以及国家宏观政策成效的显现，龙口市房地产市场开始转暖，成交逐步回升，市场需求得到释放，房地产市场呈现出火爆的场面，市场需求非常旺盛。在购房利好政策的支持下，原来持币观望的购房者选择回归，刺激了市场的回暖。同时，通货膨胀的预期和较低的银行存款利率，促使越来越多的当地人购置房产。国家现阶段出台的降低首付和相关交易税费的措施，都集中在普通商品房上，其中针对 90 平方米以下普通商品房的优惠措施更为明显。同时更多的购房者优先考虑购买 90 平方米以下住房，龙口市场上 90 平方米以下中小户型的交易呈现增多的趋势。进入 2009 年第四季度，受优惠政策期满可能被取消或被部分取消的影响，商品房交易更加火爆，龙口市房地产市场全面回暖， 尽管龙口的房价上涨幅度不及北京、上海等一线城市那样迅猛， 但仍有部分楼盘升幅较大。 2010 年上半年，龙口市房地产市场延续了上一年的火爆，下半年受国家调控政策的影响，进入观望阶段；随着加息的落地，2011 年房地产调控拉开了序幕