房地产规划设计阶段成本管控.pptx

房地产规划设计阶段成本管控内容;一、规划设计要点 二、规划环节成本控制要点 三、规划方案成本控制重点 四、规划报批成本控制重点 五、扩初到功能成本控制重点 六、规划阶段有关容积率的价值原则及盲点分析 七、标杆房企规划设计成本管控案例;规划设计阶段成本管控内容 一、规划设计要点 1.总体开发设想 企业现金流测算与把握； 政府的控制规划； 项目的土地条件； 销售的速度； 客户的群体的调查； 房屋的单价、总价构成； 开发商擅长的开发类型； 开发商要求的利润和品牌;总体规划构思 项目的总体规划理念是房地产规划设计是重要的控制要点之一。规划理念直接决 定一个项目的优劣和后期销售速度等等诸多事项，房地产开发商邀请设计师结合项 目地块的项目定位和开发计划，提出符合项目定位的设计理念，通过多轮的比较与 研讨，最终确定项目的总体规划设计理念。项目的总体规划理念是一个项目的总体 纲领，是项目后期各项工作的根本依据。 道路系统规划 路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅 感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的 路网系统设计是项目规划设计的要点之一。为了使小区内行人安全，行车对人无干 扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽 车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。居住 区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的 可达性等等做详细合理的系统设计。;4.配套公共服务设施系统规划 为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围， 项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子 睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是 为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项 目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理， 以便方便每位小区居民，同时在???划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。 5、竖向规划 项目的场地竖向规划看似简单，其实是一项十分重要的工作，它关系到项目土方 成本以及项目地形的塑造。优秀的场地竖向设计不但能丰富小区的地形地貌，使小 区的空间错落有致，同时还能为开发商节省土方开挖与回填的费用。;综合管网的规划 综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、 停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强 电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政 综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低 开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。 绿化与景观系统规划 如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜 人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目 规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽 最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积 大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物 的高度来减少建物物的占地面积，以增大小区绿地面积。;8.生态与节能规划 鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划 也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等 方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。;9.建筑设计规划 建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体 规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司 实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。 建筑立面、色彩的规划设计。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面 的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。 建筑户型规划。在规划设计时就建筑单体户型设计应注意以下几点： ①面积恰当、尺度适宜。 ②空间有效分离。一个好的户型设计通常应包括6 种分离：生理分居、功能分区、动 静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。 ③厨卫要通风、位置合理。 ④卧室要保持独立性。;二、规划环节成本控制要点 ①总图定位：价值差别巨大，下图是一个产业园项目总图的比较，3~5个亿 的差别;2、主、客观资源善用 一是因地制宜量身定制，资源利用最大化 景观、朝向、间距、商业界面等资源用足，道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。 下图项目位于深圳，优化为规划与建筑平面紧密结合的设计，量身定做户型