【各城市房地产】天津写字楼市场情况.docVIP

写字楼市场研究剖析 1、天津整体市场情况 1.1天津写字楼发展历程 尽人皆知，写字楼产品是房地产市场中的重要 构成部分，并且也是反应一个国家及地区经济情况 的晴雨表，写字楼产品从开发、规划、设计、建筑 及往后营运等各个环节均遇到国家宏观面的影响。 回首天津的写字楼市场发展，写字楼产品出现 在上个世纪90年月。当时和平区南京路“国际大厦”项目的建成，使本市有了“第一座”真实意义上的写字楼产品。而随后的几年里，写字楼发展受地区 宏观经济和亚洲金融危机的影响几乎处于阻滞不前 的状态。 在1990年至2000年这十年间，天津市内新建写字楼项目11个（不含企、事业单位自用的办公楼和商住楼），写字楼供给面积可是30万平米。假定，我们把总供给量平摊到每个年份里，相当于每年仅落成一个写字楼项目。自然，这一时期也是“烂尾楼”屡次出现的集中期。 进入2000年以后，我国经济从亚洲金融风暴中恢复起来并且渐渐转好。在我国经济运转优秀的背景下，全国写字楼市场发展快速，特别上海、北京、深圳 等地区更是站到了写字楼发展的最前沿。天津写字楼市场也在从精神不振的市场环境中开始复苏，项目开发节奏也有所加速。一方面，2003年初由天津澳中发 展有限公司开发的津汇广场写字楼正式入市，该项目硬件方面切合国际写字楼标准，并且邀请了国际有名的物业公司对其项目进行管理。津汇广场的落成，成为天津写字楼开始与国际标准接轨的开始。 另一方面，本市联合不停加大“烂尾楼”处理力度，许多的房地产开发公司借助这一发展契机，纷繁涉及写字楼产品的开发。比如，坐落在小白楼地区的天津国际经济贸易中心（原九川大厦）、国华大厦（原金苑大厦）等都是在这一时期复工重修的阻滞工程。经太短时间的规划改造，现在的“烂尾楼”摇身一变为 为天津都市景色的新亮点。此类典型项目还包含：信达大厦、荣华时代广场等。 天津的写字楼项目主要散布在和平、河西及河东三个地区，可是一些高端项 目散布仍是比较集中的，特别是南京路沿线、小白楼地区更是本市商务办公类物 业的集中地，这里除了有优秀的商业配套作前提，还有不错的交通环境做基础。 现在，这两个地区已成为众多房地产开发公司的必争之地，土地成本堪称“寸土 寸金”。 南京路沿线 地区的界定：南京路东起徐州道，西至南门外大街，全长3300米。因为道路东段延长至小白楼地区，为了能与小白楼地区的写字楼项目差别开来，我们将新华路交口处的国际大厦至南开三马路交口这一路段的道路双侧作为地区区分依照。 本地区的高档写字楼物业除了国际大厦以外，此外一个要算南京路与营口道交口的津汇广场项目，这个项目在2003年年初正式供给市场，当前依靠自己崭新的设计理念，完美周祥的物业服务，已经吸引了超出110家的中、外资公司（公司）入住此中，主要以物流、保险、电子等行业为主。其次同属于南京路沿线的 写字楼项目还包含：今夜大厦、河川大厦、万科世贸广场等。在供给规模上，南京路沿线邻近写字楼项目约9个，建筑面积近14万平方米。 小白楼地区 地区的界定：东至台儿庄路、西至广东路、南至绍兴道、北至曲阜道围合区 域。 在天津写字楼市场中，小 白楼地区的写字楼产品发展 比较成熟，不论是产品构造还 是配套设备方面都比其余区 域健全，地区内云集了信达广 场、国际经济贸易中心等多个 标记性建筑，当前小白楼地区 集中了近20座写字楼，此中 包含金皇大厦、泰达大厦等在 内的甲级写字楼。初期小白楼地区是天津商品集散活动的中枢地区，当时因为外面环境的短缺加之宏观经济的影响，使得各写字楼之间长久以来向来运用价钱攀比来互相竞争，最后致使地区内写字楼租金价钱、均匀入住率等方面都不甚理想。最近几年来跟着星级酒店、综合商场以及高级公寓等配套设备的日趋完美，从而使得地区内写字楼朝着健康向上的方向发展，随之也吸引了诸如太平人寿、华燊燃气等在内的600多家国内外有名公司前来入驻，在租金价钱上升的同时，地区内写字楼均匀入住率达到80%以上，但是入住率大幅上升的同时带来了人流、车流的密集，从当前情况来看，交通的拥堵以及车位的不足是困扰小白楼地区写字楼产品发展的瓶颈。 友情路沿线 地区的界定：广义的友情路北起马场道，南至外环线，此中湛江路至黑牛城道路段成为写字楼供给的要点地段。 在天津写字楼市场中，友情路地区属 于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛 围较为浓重，地区内写字楼市场主要由甲 级写字楼、乙级写字楼构成。现存的写字 楼大部分都是2001年以行进入市场的， 所以不论从硬件配置或是开发商对产品 的理解方面都存在相对滞后性。最近几年来该 地区也陆续推出了诸如峰汇广场、友情大 厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区 域确实是一个有利增补，但仍旧没法知足 部分高端客户的市场需求。从地区客户现 状看，因为友情北路地区写字楼的质量一 般，因此造成了均匀价钱较低的市场情况，