房屋预售合同纠纷案资料文档全文阅读、在线看.pptxVIP

黄颖诉美晟房产公司商品房 预售合同纠纷案 第十组 马姗姗 、谢婷 、侯冰 、于莉娜 徐梓程 、任鑫 、靳钟 、 叶根茂 目录 一 、案件事实 二 、本案法律争点 三 、针对争点本方提出的法律意见 四 、论证 五 、结论 六 、本案所用到的材料 一、案件事实 （一 ）当事人 原告： 黄颖 被告： 北京美晟房地产开发有限公司 法定代表人： 杨美玲 ， 公司总经理 （二） 事件发生过程 2003年8月17日 黄颖（买受人） 与美晟房地产公司（出卖 人） 签订了一份《商品房预售合同》 ， 购买美然·北美态度（又 名“美利新世界 ”）E-7幢2单元502号商品房（后变更为10号 楼2单元502号） 一套 ， 建筑面积143.4平方米 ， 总金额567 864 元 。在合同中 ， 合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项 ， 在出卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一 内 容 。 随后 ， 2004年8月16日 ， 出卖人向黄颖发出《入住通知 书》 ， 办理入住手续时 ， 黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视 觉、心理障碍 ， 威胁其人身、财产安全和隐私权 ， 在《业主入 住验收单》上对此明确提出了异议 ， 且入住后多次致函要求美 晟公司承担违约责任 。美晟公司则认为 ， 其改变交付房屋建筑 事项的行为经过了行政机关的审批且不违反建筑事项 ， 业主入 住表明其对房屋改变的事实予以认可 ， 不同意业主黄颖的请求。 （三）一审法院认为：原被告之间的合同是已经历的法律程序：一审、二审 一审法院认为： 原被告之间的合同是 双方当事人真实的意思表示 ， 不违反法律 法规 ， 合同合法有效 。沙盘图不能反应建 筑全部细节 ， 建筑事项应该以政府部门认 定的施工图以及合同约定为准 ， 业主在交 接房屋时没有提出异议且实际办理了入住 手续 ， 故对其主张不予支持。 二审法院认为： 钢梁对房屋造成了一定程度的永 久性遮挡 ， 在质证中 ， 双方也认可北京首都工 程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、 将钢梁上移55厘米为宜的报告 ， 故钢梁是显而 易见的瑕疵 ， 业主主张其已经在《入住验收单》 上对此提出了异议 ， 美晟公司拒不交出该《入 住验收单》 的行为可以依据《关于民事诉讼证 据的若干规定》推定业主已经向开发商提出书 面异议的行为成立 ， 根据《合同法》规定 ， 开 发商的行为构成违约 ， 应承担责任 ， 安装钢梁 经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关 系 ， 不构成不违约或免除责任的事由 ， 故撤销 了一审判决 ， 支持上诉人（黄颖） 要求被上诉 人将钢梁上移55厘米并重新焊接的要求。 • 1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要 • 2、房屋买卖合同中未约定窗外有无钢梁这一事 是否构成违约。 3、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机 关的审批且符合建筑规范 ， 是否可以成为出卖 方不违约或免除责任的事由。 项 ， 那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为 约邀请。 三、本方对上述争点的法律意见 • 1 、卖方展示的沙盘图 、样板间属于要约 邀请。 2 、 出卖方安置了买卖合同中未约定的钢 梁的行为构成违约。 3 、开发商改变交付房屋建筑事项的行为 虽然通过了行政审核且符合建筑规范 ， 但 不能成为其不违约或免除责任的事由。 （ 一 ）本方立论 1 、双方当事人之间的《商品房预售合同》 合法有效 《民法通则》 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： （一 ）行为人具有相应的民事行为能力； （二） 意思表示真实； （三） 不违反法律或者社会公共利益。 第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、 口头形式或者 其他形式 。法律规定用特定形式的 ， 应当依照法律规定。 分析： 双方当事人具有相应民事行为能力 ， 签订的合同是双 方当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法 ， 所以双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效。 2 、沙盘图展示应视为要约邀请 ， 不是要约 《合同法》第十四条 要约是希望和他人订立合同 的意思表示 ， 该意思表示应当符合下列规定： (一)内容具体确定 ; (二)表明经受要约人承诺 ， 要约人即受该意思表 示约束。 • 第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约 的意思表示 。寄送的价目表、拍卖公告、招标公 告、招股说明书、商业广告等为要约邀请 。商业 广告的内容符合要约规定的 ， 视为要约。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ， 但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关