物业服务采购中需要注意的八个要点.docxVIP

物业管理服务是指通过服务外包的方式实现采购单位（主要是机关办公场所）的保洁、保安、会议、绿化、维修、餐饮、车辆组织等日常综合性的服务。物业管理服务采购是目前服务类政府采购项目中占比较大的一类。由于物业服务的自身特点，物业服务采购项目在操作上与一般的货物和工程采购有所不同。本期，我们整理了物业服务采购中需要注意的八个要点，供您参考 一、已取消的行政许可资质可以加分吗？ 　简政放权是时代背景。在这个背景下，对 政府采购项目提资格要求宜宽不宜严。已取消的行政许可资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款了，这是没有争议的。那么，可以作为加分条件吗？ ? 　　我们先来看一个案例：一个为期三年的办公楼物业服务项目公开招标，一年的预算金额为330万元。 采购人在招标文件中，将投标人的物业资质作为加分因素：具有一级物业资质的加5分，二级资质的加4分，三级的加3分，没有物业资质的不加分。 招标公告发布后，有供应商提出质疑，认为物业等级资质已经取消，而且物业资质与服务质量没有必然的联系，这属于对供应商实行“差别待遇”。代理机构为稳妥起见，与 采购人协商，最后在评分办法中去除了这个加分项。 ? 　　大家知道，住房城乡建设部办公厅发布了建办房75号通知，明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。可是在采购实践中，采购人为了选到实力较强的物业服务企业，经常把已取消的物业资质作为加分项。从2014年起，国务院分批次取消了职业资质许可和认定事项，多达上百个行政许可事项被取消，比如常见的有环评单位资质、计算机信息系统集成资质，等等。那么，已经取消的行政许可资质可以作为加分条件吗？ ? 　　这个问题在业界有正反两种不同的观点。 ? 　　正方的观点是：取消不等于无效，资质许可取消不是无效法律行为。无效法律行为是根本上违反法律或行政法规的行为。案例中，原来已经颁布的物业服务企业资质并非无效。退一步讲，即使是无效的，物业资质还是可以客观反映出投标单位的综合实力。作为加分项，并没有违背相关规定。原先要取得物业管理企业资质，条件是比较苛刻的。有资质的投标单位无论综合实力、服务水平、抗风险能力、信誉等都大大好过没有资质的投标人，因此采购人要求加分无可厚非。 ? 　　反方则认为：既然行政许可事项已经取消，那就说明该资质已经失去了效力，不能再作为加分条件。因为“取消”亦即“取销”，使原有的制度、规章、资格、权利等失去了效力。 ? 　　我赞成反方观点，已取消的行政许可资质不能再作为供应商的资格门槛和实质性条款，也不能作为加分条件。理由有两点： ? 　　一是违反了《 政府采购法》规定的公平竞争、公正原则。假设资质没有取消，在招标文件的评标办法中是不可能规定在某年某月某日之前获得一级的加5分，二级的加4分……。而如果没有取消资质的话，很可能原来只有二级资质或三级资质的企业本身已经具备了资质升级的条件，或者已通过审核，正在进行公示之中。资质取消后，上述所有一切都嘎然而止。这就意味着，按照招标文件评标办法的规定，原本可以获得更高评分的投标人，现在由于资质的取消就无法获得加分了。对于这些投标人而言显然是不公平的。 ? 　　二是违反了政府采购支持小微企业的相关政策，除非明确对中小企业，本项评审因素均加5分。因为资质审定标准与企业规模密切相关，小微企业不太可能获得较高资质，并在本项目中获得较高加分。 ? 　　综上所述，我认为，案例中，原招标文件评标办法规定的该项加分因素是不合理的。 采购代理机构去掉物业资质加分的做法是正确的。如果采购人拟通过招标选择综合实力较强的物业管理企业，最好的办法还是适当设置合理的业绩评分，甚至在合格投标人的资格条件中设置合理的业绩条件，因为按《 政府采购法》第二十三条的规定：“采购人可以要求参加政府采购的供应商提供有关资质证明文件和业绩情况，并根据本法规定的供应商条件和采购项目对供应商的特定要求，对供应商的资格进行审查。”也就是说业绩是可以作为合格投标人的资格条件的。 ? 　　据此，我认为，取消物业资质管理，可以使所有物业管理企业“平起平坐”，变“严进宽出”为“宽进严出”，减轻了企业负担，激发市场活力。因为，物业服务企业只有按照行业标准和服务规范做好服务，才能赢得口碑和市场。 二、一招三年的项目，评标委员会人数如何确定？ 大家知道，一般的采购项目， 评标委员会人数是5人。如果采购项目的预算金额在1000万元以上、技术复杂、社会影响力较大，那么， 评标委员会人数应当为7人。但对于一招三年的项目，如何确定评标委员会人数呢？ ? ? ? ?先看一个案例： ? ? ? ?某办公楼的物业管理服务项目进行公开招标。招标文件明确规定：“本项目服务期限为3年，采取一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施。