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万科房地产公司财务分析报告 一.企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月,以房地产为核心业务 ,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003 年 6 月 30 日止,公司总资产 94.73 亿元,净资产 42.85 亿元。1988 年 12 月,公司公开向社会发行股票 2,800 万股,集资人民币 2,800 万元, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年6 月,公司通过配售和定向发行新股2,836 万股,集资人民币 1.27 亿元,公司开始跨地域发展。 1992 年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月,本公司发行 4,500 万股B 股,该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997 年 6 月,公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初,公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元,公司实力进一步增强。公司于2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月,万科发行可转换公司债券,募集资金 15 亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域,1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万 科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。 二.企业财务分析 (一)偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。 1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,07 年流动比率降低源于短期借款的增加,08 年的回款情况良好使其上升,09 年降低 0.58,但仍然高于同年行业 0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在 07 年降低了 0.28,08 年销售情况向好,比率上升有所上升,09 年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加,09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍,万科实际的偿债能力因而得以提高 ,但反映在财务指标上 ,则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07 年房地产项目支出增多,比率为负,09 年有所下降,但该年流动负债结构有所变化 ,流动负债中预收账款增长较多 ,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。 2.长期偿债能力 (1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理 的资本结构。从图 1、图 2 来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得 ,风险较小,属稳健型资本资产结构。 资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长 ,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本 , 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时 ,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额 ;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近 3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近 3 年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。 负债结构分析:①流动负债结构: