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产权证取得与房产权属关系辨析 离婚是指男女通过协议或者法律程序终止婚姻关系，终止丈夫和妻子在婚姻中的权利和义务的法律行为。据中国民政部门统计, 1980年中国离婚对数为34.1万对, 1990年为80万对, 2000年为121万对, 2005年为161.3万对。到了2009年, 民政部门办理的离婚登记有180.2万对, 比上年同期增长12%。如果再包含法院判决和调解的离婚案件, 这个数据还要更高:达到246.8万对。新《婚姻登记条例》的颁布实施, 简化了离婚登记手续;社会认识转变, 离婚不再获得较低的社会评价;社会开放, 人们充分享有婚姻自主权等都使得离婚率上涨。 在离婚率不断上涨的今天, 房价也在持续上涨中。2000年以来, 商品房的放开, 使得全国房产一直处于不断升温的态势, 房价不断上涨, 商品房交易量不断攀升, 供需关系带来的价格上涨, 使得房子越来越值钱。不管是用来自住还是用来投资, 房子已经成为不会贬值只会保值和升值的特殊产品的象征。如今, 许多夫妻拥有一套或几套住房, 因此在发生纠纷时牵扯到的房产情况也是很复杂的。房屋作为不动产的自身属性决定其分割有困难, 夫妻双方又大多存在寸土不让的思想;同时由于离婚案件的特殊性, 使得夫妻之间房产归属问题很难梳理。那么, 现实生活中有哪些常见的有代表性的离婚房产纠纷情况?我们应该如何解决才最有效呢?笔者就此探讨一二。 一、 无论丈夫或妻子是什么时候获得房地产证书的争议都 房产证取得的时间点, 在离婚房产分割时常常是双方争议的焦点, 其中存在的问题大致表现为以下三种: (一) 夫妻共同财产 此种情况下法律关系比较简单, 根据物权法规定, 该房产属于婚前个人财产, 离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人, 如另一方有参与该房子的装修等支出, 构成对该房产的舔附价值, 对于装修款, 可以作为夫妻共同财产予以分割。 (二) 不动产登记作为法定凭证 此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我们认为产权证虽然是物权凭证, 是证明房产权属关系的法定凭证, 但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产, 因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来, 房产登记只是国家为了便于管理, 使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得, 取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致, 所以此情形也应视为婚前个人财产。 (三) 关于房屋所有权的归属 夫妻双方在婚姻存续期间已经签订买卖合同, 但还未取得房屋产权证的情况下离婚的, 如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证, 可以按照《婚姻法解释 (二) 》第21条处理, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后, 有争议的, 可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款, 房屋所有权法律关系比较清晰, 只需完善权属登记手续, 人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产, 对房屋权属、分割、补偿问题予以处理:第一, 在婚姻存续期间购买的, 无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义;第二, 在婚前以夫妻双方的名义购买;第三, 在婚前以夫妻双方的共同财产购买, 属于婚前共同财产, 财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。 二、 银行贷款的设立,应把第一关 在房屋价格飞涨的今天, 夫妻双方有很多是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大都要经历缴纳首付, 银行支付开发商剩余房款, 夫妻一方或双方按合同约定每月归还银行贷款的过程。在这个过称中提起离婚诉讼, 在房产分割问题上会出现一些复杂情况: (一) 产的部分是共同财产 婚前取得房产证书, 就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方, 但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入, 就房屋的价值而言, 离婚时候的房产价格绝对大于结婚时候的价格。婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产, 分割房产价值的时候应当首先予以扣除。婚后偿还的贷款、房屋的升值部分作为夫妻双方共同财产。夫妻双方分割的共同财产应当是房屋实际价值减去婚前支付部分、尚未偿还贷款后的差额部分。 (二) 个别阶段,党性变身私法,财产分割方式 这种状况出现时应分不同情况来区别对待。一种是一方婚前个人出首付款, 然后按揭贷款, 在婚后取得房产证后仍然用个人财产还贷的情况。此时, 房屋属于夫妻一方的个人财产, 离婚时不参与财产分割。另一种情况在现实生活中经常见到, 一方婚前个人出首付款, 婚后取得房产证后用夫妻共同财产还银行贷款。在这种情形下, 笔者认为房屋应属于夫妻共同财产, 在离婚时要计算好婚前出资和婚后还贷中夫