房地产市场分析要点.pptxVIP

主题： 商业房地产市场分析 目录 一 、概念 二 、商业房地产市场分析的层次 三 、商业房地产市场分析的内容 四 、案例分析 一、什么是商业房地产？ 商业地产 ， 顾名思义 ， 作为商业用途的地产 ， 故 又名做商铺地产 。 区别于以居住功能为主的住宅 房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。 广义： 指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健 身、休闲等经营用途的房地产形式 ， 从经营模式、 功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房 地产形式 。包含办公楼。 狭义： 指综合型商业中心、超市和百货商店等 ， 或者总称为零售地产 ， 这个概念主要是相对于办 公楼而言的 ， 在国外用的更多 ， 泛指用于零售业 的地产形式。 本ppt主要研究狭义的商业房地产。 商业地产与地产的关系不如与商业之间的 关系紧密 ， 其更多的属性体现在商业上。 二、商业房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上 的不同要求 ， 可分为以下三个层次的分析， 每一后续的分析可建立在前一层次分析所 提供的信息基础之上 ， 它们之间有逻辑联 系. 区域房地产市场分析 二、商业房地产市场分析的层次 二、商业房地产市场分析的层次 区域房地产市场分析： 是市场研究区域内所有的物业类型 及总的地区经济 ， 对总的房地产市场及各专业市场总供需 情况的综合分析 。它侧重于地区经济分析 、 区位分析 、 市 场概况分析等内容。 专业房地产市场分析： 是对市场研究区域内专业市场（住 宅、商业或工业物业） 或专业子市场的供需分析 ， 是在前 一层次分析的基础上 ， 对特定子市场的供需情况进行单独 的估计和预测 。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析： 是在前两个层次的基础上 ， 对特定 地点特定项目作竞争能力分析 ， 预测一定价格和特征下的 销售率及市场占有率情况 ， 对项目的租金及售价、吸纳量 及吸纳量计划进行预测 。它侧重于项目竞争能力分析等内 容。 三、商业房地产市场分析的内容 商业地产市场分析的内容较为繁琐 ， 所需 要研究的对象也较多； 可以大致概括为以 下几点： 1. 该区域的商业地产的整体发展现状 2.该区域商业发展的特点以及重点商业项目 的分析 3. 该区域商业未来发展的趋势分析 传统的市场分析方法 需求分析 服务区分析 供给分析 （商圈分析） 商圈分析方法 常采用的方法有： 1. 同心圆法 2.行车时间法 3.路线调査法 需求分析方法 1 .人口相乘法 2 .单位零售房地产面积商 品零售额比率比较法 3 . 马利兹亚城市商业房产 需求预测法 4 .房地产开发度指数 （powerratio ）法 人口相乘法 :在一个城市 区域内商品零售面积 的人均需求量的经验 值乘以服务区的总人 口 ， 从而得出市场需 求总量 。市场需求潜 力+调查区现有零售面 积=总需求量 。如果需 求潜力大于零 ， 即存 在开发空间 ， 开发可 行。 经典研究方法的分析步骤 1)确定购物中心类型 2)研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区） 3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼 面， 包括已经出租的楼面、控制楼面的总量； 调查服务 区范围内的人口统计， 居民收入和消费状况及单位楼面 的租（售）价格 4)研究人口统计数据和经济状况， 分析商品服务区内可 以支撑的总的商业楼面面积 5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的 总的商业楼面之间的差异， 从而发现商业房产的开发潜 力 6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作 进一步修正 四、案例 李晶 ， 华中师范大学 ， 硕士论文 ， 《武汉 商业地产市场分析与发展预测研究》 ， 2014 研究内容和研究方法 1.研究内容 案例中将以武汉市的商业地产市场的发展现状作为 研究依据 ， 根据武汉目前各大商业项目所处位置、 商业体量、发展商实力、物业管理等多种因素对商 业项目进行综合、具体地考虑 ， 然后选取武汉具有 代表性的大商圈商业地产数据 ， 选取其中具备竞争 实力的项目作为优质物业 ， 深入分析其分布、业态 结构、特色、市场表现 ， 在此基础上对武汉商业地 产的未来供应的分布以及发展趋势做出初步的预测。 八大商圈划分与比较 武汉商业地产现状分析 1.供应量 2.供应业态结构 武汉市优质商业物 业以传统百货为主， 约占46.9% 大型购物中心至 2012年总量 1,051,800平米 ， 占 比为42.78% ; 大卖场占比例较小， 约为10.4%左右。 武