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在离婚案件中房屋的分割

第一篇：在离婚案件中房屋的分割在离婚案件中房屋的分割

近年来随着国内房价的不断飙升，房产往往成为家庭中最大的财产，在离婚案

件中房屋的分割成为离婚诉讼中财产分割最大的焦点。根据最高人民法院统计，婚姻家庭案件呈逐年上升趋势，案件相对集中在婚前贷款买房、夫妻之间赠与

房产、亲子鉴定等问题。审判实践中，离婚案件中对房屋的分割、房屋的价值、房屋的归属等问题所引起的争议最大、最多。《婚姻法》和最高人民法院婚姻

法的三个司法解释中对此虽有规定，但审判实践中情形各异，依然有盲点和争议点存在，为此，本文在对审判实践中审理的离婚中的不动产问题进行梳理的基础上，针对难点问题提出了一些粗浅观点，以期求教大家。

一离婚案件中不动产分割方法的实务考察

(一)商品房分割注重出资与登记相结合原则

众所周知，商品房是买卖双方按照市场规则，平等地协商房屋的价格、质量等各要素，签订商品房买卖合同后取得的房屋。离婚审判实践中的商品房主要分为全额付清房款的房屋和按揭商品房。所以，对于离婚中商品房的分割，主要依据是最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》中确立的出资与登记想结合的方法。这主要体现在：

首先，夫妻婚后购买房屋，其中部分款项来源于一方婚前储蓄或将婚前房屋变卖后的价款的房屋。因此类房屋系婚后共同出资购买，属夫妻共同财产，但由于根据《婚姻法》第十八条规定，夫妻一方婚前财产属个人财产，因此婚前财

产转化为不同形式仍是个人财产，我们在司法实践中将这一部分价款对应的房屋比例及相应的增值在分割时判归这一方所有。

其次，夫妻一方在婚前已交清全部购房款，但婚后才取得房屋产权证书的房屋。根据《物权法》第9条的规定，不动产未经登记的不发生物权效力。婚后取得

产权证这一事实并不能使婚前个人财产在形式上转化为夫妻共同财产。因此，此种情形的不动产应认定为婚前购买房屋一方的个人财产。

(二)房改房、集资福利房分割贯彻房改政策原则

首先，对于离婚夫妻单位房改房问题。房改房的产权的归属按购买时间区分，婚前购买的就是个人财产;婚后用共同财产购买的，认定为夫妻的共同财产。虽然购房时享受了优惠政策，但分割时应按市场价来分割。《婚姻法司法解释

(二)》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。房改房的分割应当按照商品房市场价的价值进行分割。

其次，对于离婚夫妻以一方父母名义参加房改，房屋登记在父母名下的房屋问题，婚姻法司法解释三第12条对此已经明确，在此不予赘述。但是，离婚夫妻以一方父母名义参加房改，房屋登记在离婚子女名下的房屋时，在婚姻关系存续期间，因房屋来源于一方父母承租的公房，购买房改房的价格一般都会参考工龄、职务、级别等因素，有较强的福利性质，购买价格也远低于市场价，双方用夫妻共同财产购买以一方父母名义参加房改的房屋，房产登记于离婚子女名下，离婚时，该方提出此房屋是父母对自己的赠与，要求根据婚姻法司法解释三第7条以及第12条，认定为自己的个人财产，出资部分视为借款。对此，我们认为，这种情况如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，导致子女的配偶失去享受房改福利的机会，则在离婚时应对其予以适当的补偿更为公平。

最后，对于离婚案件中涉及的集资福利房问题，主要是考虑的婚前婚后购买的问题。集资福利房的出资通常是一次性的，或者两次。这类的房屋分割只考虑

出资时间和结婚时间。在签定购房合同时，合同里会涉及到购房人的工龄问题，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工龄。尽管在购房时享受了不同的优惠政策，

但在离婚时，应该以市场价来分割房屋。

(三)拆迁安置房根据拆迁时适用的政策、被拆迁房屋的建造情况及安置房屋有无补交差价认定安置房的性质

离婚案件审判实务当中，拆迁安置房的分割常常成为焦点，特别是农村集体土地上的房屋也有被纳入拆迁范围。拆迁安置房享受土地划拨、规划费减免等相关政策，价格比商品房优惠。拆迁安置房的政策性较强，各个地方都有相应的政策规定，而且实践当中，很多拆迁部门为了尽快拆迁，在执行政策时尺度不一致的情况非常多，因此案件处理中既要考虑该地区拆迁的统一的政策，又考虑个案的具体情况，分割时应尽量公平合理。

首先，婚前一方的个人房产，婚后被拆迁安置新房的，如果安置房屋仅考虑面积因素，且不存在房屋补差价问题，房屋亦未变更登记在夫妻二人的名下，安置的新房应认定为个人财产。如果用夫妻共同财产补房屋差价，所补差价的比例部分应认定为夫妻共有财产。

其次，婚前房产在一方的父母名下，婚后拆迁安置后，安置房登记在儿女名下

的，这需要参考赠与房屋的情形。此种情况要考虑女子婚后对房屋是否有装潢、翻建等情形，以确定另一方是否应当予以分割，包括实践当中很多违章建筑在

拆迁过程中也被安置的房屋，因被安置房屋属于合法的财产，故离