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上海市商品住宅状况实证研究

一、上海房地产行业主要供需失衡

上海房地产市场经历了一个新的繁荣时期，它对经济增长的贡献越来越大，公民的生活方式也越来越重要。同时，它直接受到经济全球化的影响，导致区域和阶段供求结构的不平衡，以及房价的快速增长。但是相对于周边国家和地区经济不景气的状况而言,上海是更为理想的投资场所,外地和外国的投资者已经加大对上海房地产业的投资力度,从而推动上海房地产业投资和需求的增长。从房地产市场供求关系角度看,上海总体呈现供求基本平衡,供略小于求的市场格局(见表1)。

供求失衡导致上海房价上涨较快,2004年仍呈上升趋势,但涨幅已经回落。分析其上涨原因,主要有以下几点:

首先是动拆迁居民的需求;其次是市民改善自身居住条件的需求;再次市民“买涨不买跌”的心态,对市场的良好预期导致的提前消费行为。还有一个很重要的原因,上海市民有着很强的“居者有其屋”的观念。

由于城市基础设施的大规模推进,使近年来上海的土地价格不断上升(土地成本约占房地产开发成本的4成左右)。同时,“三材”(钢材、水泥、木材)价格的幅度攀升,导致了商品房健身成本的不断上涨。

据上海市统计局、市房协联合调查,投资性购房的比重在16.6%。其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房,在投资性购房总量中的比例分别为59.8%、24.6%、15.6%。在各自购房总