[知名房企]商业地产商办部分发展方向建议(附图丰富)课件.pptxVIP

XXN1405地块项目商办部分发展方向建议

项目发展方向初判商业发展建议办公发展建议Contents2本报告是严格保密的。

城市大举外拓背景下、1.5环内超稀缺地块，极具成长空间临泉路潜山路北一环西一环四里河路XX森林公园正值合肥创建区域特大型城市，二环以内土地资源稀缺，本项目位于1.5环内，更具发展潜力；三里庵商圈项目紧邻潜山路、四里河路（西一环），南下政务，东接老城，交通便利、市政配套完善；杏花村站望塘站杏花村站：13路;17路;53路;59路;124路;131路;143路;233路；望塘站：35路;114路;124路;232路;512路；3本报告是严格保密的。区位解读

通达性良好，具有河景优势，轨道交通的预期对项目意义重大，尤其是商办价值居住区河景绿化居住区地块东北、西北均为待改造的居住区，东侧为一环高架，依靠潜山路、西一环贯通南北，通达性佳；中澳科技职业学院一环高架地块南侧为河景、绿化，为项目打造高品质居住环境提供了自然资源保障；未来轨道交通3号线顺潜山路延伸，距离项目最近的为四里河路站和清溪路站，极大地利于项目价值提升；3号线四里河路站居住区3号线清溪路站本体解读4本报告是严格保密的。

为高成本下的中等规模、中高容积率、商住综合项目占地227.27亩，容积率2.8土地单价1120万元/亩楼面地价约6000元/平米商业占总体量30%自持商业1.5万方项目地价成本高，给项目操作带来压力。规划指标对商业体量与自持有所限定，好在并未对分幅地块容积率、商业具体位置进行限制。本体解读5本报告是严格保密的。

XX目标世联理解品牌速度巩固XX老城的品牌影响力持续的热销，保证项目安全利润高投资回报及高溢价！量价齐升！！！在保证安全的基础上实现利润最大化6本报告是严格保密的。企业目标解读

基于项目条件的开发方向初判——1、高地价下商办物业与住宅的关系单价1120万/亩、楼面地价6000元/㎡，属于合肥市场上的最高价住宅共识与本案楼面价相同的当代政务区项目，因其中小规模限制、自身科技住宅优势，发展的是各物业类型均提价的科技豪宅路线，存在价格挑战风险，且速度受限；在快商住关系速热销目标下，本项目适宜发展稳妥型路线——高低配模式高低配模式下，住宅部分别墅体量决定项目盈利，因此，需实现别墅最大化，对土地的占用相对较大，而商办部分应该商办物业少占地、高容化7本报告是严格保密的。

基于项目条件的开发方向初判——2、容积率限制下的物业形态选择建筑高度100米以下的容积率不大于2.5做足2.8容积率，必须出现超高层超高层体量至少45400㎡超高层部分适宜以办公形式出现8本报告是严格保密的。

基于项目条件的开发方向初判——3、大体量商办指标下的规划问题指标——商办建筑面积占比30%，约12.72万㎡开发目标——在保证安全的基础上实现利润最大化商业办公商铺利润、回现双优，需在规划排布上实现有效商铺体量最大化在高地价压力下，寻求售价及成本平衡点，适宜发展标杆型路线9本报告是严格保密的。

基于项目条件的开发方向初判——开发方向小结：1、住宅采用高低配路线；商业部分少占地、高容化。2、需实现有效商铺最大化排布，保证商业价值最大化。3、办公需寻求售价及成本的平衡点，且必须出现超高层。因住宅开发方向已有共识且较成熟，世联主要针对商办部分展开分析——1、商业如何实现价值最大化？2、办公如何平衡售价及成本的关系？10本报告是严格保密的。

商业发展建议项目发展方向初判办公发展建议Contents11本报告是严格保密的。

合肥市商业经过多年的发展，各级商圈逐步形成，且业态不断升级80年代在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌楼商圈崛起90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之2005年区级商圈形成以国购广场、元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟2009年新区商圈初步形成以政务区、经开区、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局至今新、老商圈并举发展旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集，新兴商圈将不断形成传统单一百货模式Shoppingmall模式城市综合体模式合肥商业发展各阶段出现的典型业态：（80年代—2005年前后）（2005年前后—2009年前后）（2009年前后—至今）商业发展阶段本报告是严格保密的。

三孝口商圈四牌楼商圈国购广场商圈政务区商圈合肥市商业发展规划主流方向为老城区往市政府的趋向，本项目虽受各大商圈的辐射利好，但不具备发展成大区域级商圈的先天条件合肥商业市场发展趋势：?趋势1：新老商业中心并举发展；?趋势2：新商圈