房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧课件.pptVIP

本文档共71页；当前第30页；编辑于星期六\5点43分*多中心组团式发展在城市空间形态上的现象（重庆）：城市主要发展组团是多个；各个组团之间通过交通廊道相连呈带状结构；不同组团在功能上既有一定的独立综合性也有职能分工；不同组团的发展阶段、发展特点与相应的居住需求成为开发时机选择重要考虑因素。本文档共71页；当前第31页；编辑于星期六\5点43分江北商圈渝中商圈大渡口商圈杨家坪商圈南坪商圈沙坪坝商圈大坪商圈本文档共71页；当前第32页；编辑于星期六\5点43分C.从场地角度看“地块”1.地块高差2.地块规整程度3.地块与周边事物的衔接关系4.地块内部可利用或不可利用的因素*本文档共71页；当前第33页；编辑于星期六\5点43分*考虑要素：1、政府层面2、企业自身层面3、市场层面4、项目目标平衡方面D.规划设计要点解读本文档共71页；当前第34页；编辑于星期六\5点43分E.地块定位角度龙湖万达郊区大块土地分析分析结论结论差地好地适合*本文档共71页；当前第35页；编辑于星期六\5点43分案例：E:\投资管理讲义2013\对土地价值的判断.ppt本文档共71页；当前第36页；编辑于星期六\5点43分五、标杆地产对宏观调控的对策本文档共71页；当前第37页；编辑于星期六\5点43分快速反应的保证（1）决策层的危机意识。利用人脉，在新政策正式执行前，最大限度争取政策扶持；直接督促各地区公司决策层最快时间制定的应对政策。（2）战略部的基本思路通过新政策的深度研究和行业发展沿革的较理性判断，制度集团规避政策风险的基本思路和操作原则。（3）各地区公司的快速反应根据本地区的实际情况，制定公司层面和项目层面的对策。本文档共71页；当前第38页；编辑于星期六\5点43分2.宏观调控加强以来，投资决策的应对案例：E:\投资管理讲义2013\投资决策三线原则.doc本文档共71页；当前第39页；编辑于星期六\5点43分综合体（15万平米）拓展方向—商业项目本文档共71页；当前第40页；编辑于星期六\5点43分3.土地优惠政策的博取技巧（1）根据项目特点向政府争取一级开发政策鸿恩寺项目（2）项目前期、中期博弈政策的技巧2014—2015年对策分析.docE:\投资管理讲义2013\博弈房地产优惠政策的常用技巧.doc本文档共71页；当前第41页；编辑于星期六\5点43分六、当前形势下的拿地策略本文档共71页；当前第42页；编辑于星期六\5点43分1.不同类型企业的拿地策略不同类型房地产企业拿地策略.doc本文档共71页；当前第43页；编辑于星期六\5点43分2.如何进行勾地及其技巧狭义勾地概念：土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂”方式公开出让该宗土地。进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用意就是防止土地流拍和贱卖。勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击，香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，这是勾地在香港实行的最初目的。如：广东2011年实施的用地预申请制度（即“勾地制度”），则为如何保证有效供给提供了积极思路（10%的保证金)。本文档共71页；当前第44页；编辑于星期六\5点43分围绕“合理避让税费”这个总原则展开，从绕开“招拍挂”到规避强制性程序，从而达到低代价的协议拿地目的。八大勾地方式攻略.doc广义的勾地概念：本文档共71页；当前第45页；编辑于星期六\5点43分3.土地竞买案例..\6.25\万州地块公告.docE:\6.25\招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc本文档共71页；当前第46页；编辑于星期六\5点43分七、地产企业前期如何控制土地本文档共71页；当前第47页；编辑于星期六\5点43分1.国内地产企业通行的地块获取方式1.股权收购2.招拍挂3.土地合作（企业与企业、政府与企业）4.一、二级联动5.概念地产（旅游