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存量房市场分析及展望

从国际经验来看，当一个地区的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理

的存量时代将逐步来临。我国正处于由增量向存量市场转换的过渡期。根据链家研究院测

算，2016年，二手房（不含商办）交易额达到6.6万亿元左右，占住房交易总额的比例达到40%，北京、上海的二手房交易额占比已分别高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家市场的水平。根据我国城镇人口、租赁人群占比、城镇人均可支配收入和用于租赁的花费比

例测算，2016年我国租赁市场的成交规模在1.1万亿元左右。

一存量房市场的核心意义和范围

（一）核心意义

狭义的存量房市场是指已被购买或自建并取得所有权证书的居住性质的房屋交易市场，也就是通俗意义上的二手房市场，主要是相对于增量房（也就是新建商品住宅）而言，包括用于

交易、租赁、自住的所有二手住宅房屋交易。

增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有自己的房屋产权；存量时代的核心价值则是让房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。围绕这个核

心，存量时代至少有三层含义。

第一，流通层面，让房屋所有权能够以最低的交易成本、最短的交易周期实现高效的流通。原则上，每一次流通对交易双方都意味着