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保交楼工作可持续的战略分析

引言：

自市场经济确立以来，我国城镇化进程不断提速，房地产行业得以快速发展。1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了福利房分配制度，标志着中国正式开启商品房时代，房地产投资和销售进入高速增长状态。2008年，中央银行取消对商业银行的信贷规模限制，房地产行业进入门槛降低，市场竞争进一步加剧，金融与房地产的联系越来越紧密。多数开发商为快速获取利润，利用房地产业高周转的特点，通过承担高融资杠杆风险，向金融机构申请贷款用于房地产开发，并在获取预售证后进行快速销售，用销售回款偿还贷款，以此撬动更多资源开发更大项目。近年来，国家层面对房地产行业持续实施宏观调控，同时，疫情冲击加剧经济下行压力，房地产行业面临市场降温、融资困难等重重压力，导致部分房企资金链断裂、债务违约、项目逾期交付甚至烂尾。为稳民生、促发展，2022年7月，中央政治局召开会议，首次提出“保交楼”工作任务；同年9月，央行拨款2000亿元支持“保交楼”，随即，各省市相继出台“保交楼”举措，“保交楼”工作进入实质性落地阶段。从现阶段“保交楼”工作开展情况来看，虽取得了一定成效，但也暴露了资金使用范围窄、支取难、缺口大等问题，要实现“保交楼”工作的可持续发展，还将面临许多的挑战和困难。

1.保交楼工作开展的重要意义

保交楼工作作为重要民生工程，既关系人民群众的切身利益，又对社会经济的稳定发展有着举足轻重的影响。在经济学中，我们常把投资、消费、出口比喻为拉动经济增长的“三驾马车”，与之对应的金融业、房地产业、制造业都是我国国民经济的支柱型产业[1]。房地产项目一般开发规模较大，涉及的产业链条较长，对地方居民消费、就业以及上下游产业链都有较强的带动效应，以至于长期以来，地方政府为促进城市建设及经济发展，过度依赖房地产的投资，导致房地产投资占社会固定资产投资权重过高，挤占了大量的资金和产业资源，进一步影响市场配置资源的效率；同时，由于房地产的金融杠杆较高，资金过度集中于房地产行业，一旦发生大规模借贷对象不能按期偿还贷款的情况，极容易产生系统性金融危机，美国次贷危机的爆发最主要因素就是房产的投机和次级贷款的增加[2]。

当前，在我国房地产市场，由于很多楼盘的开发资金被开发商挪用，但是开发商无力归还，导致房地产市场出现大量的烂尾楼盘，影响项目建设的正常推进。同时，由于开发商对项目资金的挪用，难以短期内通过其他渠道弥补资金。进而产生资金回流不到位、房地产市场不景气的问题。而很多开发商由于各种到期债务必须偿还的因素，不得不挪用楼盘项目的资金来缓解短期的债务压力。而在债务压力的影响下，产生了很多烂尾楼，最终导致大量业主选择集体停贷的方式。而这种集体停贷的风波如果不能够及时得到解决，后续则会产生越来越多不良影响。例如：很多业主在支付了大笔的购房首付款和贷款之后，无法及时入住，则会影响生活秩序和社会秩序的稳定性。同时，很多烂尾楼的业主也会选择集体停贷的方式，这样一来会给银行带来一定的坏账冲击和影响。很多银行开始紧急排查，进行停贷风险的控制和管理。这样一来，会导致停带操作带来一系列的连锁反应，给银行带来坏账风险问题。然而，停贷风险更大的冲击在于影响居民的购房信心。同时，也进一步打压了房地产市场的发展前景，因此，推动保交楼工作的健康发展越来越重要[3]。

推动保交楼工作的可持续发展，有利于全面解决复工交流的问题，积极帮助居民解决采访两空的风险。当前在我国很多地区，各级政府部门已经积极推动房地产企业的保交楼工作的顺利开展。一些房地产企业也在积极筹划资金，努力提升工程进度。同时政府部门也进一步保证防范房地产企业的风险问题。积极配合企业做好保交楼工作，不断完善并保障老百姓的住房利益。另外推动保教楼工作的有序开展，不仅能够缓解企业的资金压力，同时还有利于降低企业的流动性风险。而政府部门也通过完善政策的方式，进一步采取政策性银行专项借款的方式，推动保交楼工作的开展。当前很多地区的政府部门也开始落实保教楼稳民生的工作，进一步推动房地产企业的健康发展。这样一来也能够实现稳地价，稳房价，稳发展目标的重要目的。推动房地产行业的良性循环和发展。只有政府部门加强制度约束和监管力度，才能进一步推动房地产企业的平衡发展，向上发展。当前推动保交楼工作健康发展的重要关键在于解决资金不足和资金短缺的问题。政府部门需要进一步结合房地产企业和开发商的资金挪用情况不断加大对资金挪用的管理，保证业主的住房利益和消费利益。

因此，房地产行业的宏观调控，不仅要去金融化、去泡沫化，也要着力于供给侧的改革，这也是国家不断强调房子是用来住的、不是用来炒的根本原因。保交楼工作作为支持刚性和改善性住房需求的重要手段，不仅能够促进房地产市场价格稳定，提振投资者信心；还能助力社会