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解决不动产登记历史遗留问题的几点对策

引言：

不动产登记为物权法中的重要制度，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，是公民或单位为保护其不动产权属和相关权益而进行的登记，它体现着国家的职能，因此在物权纠纷的法律诉讼、国家税收政策制定及个人征信管理等方面都具有重要意义，对维护不动产市场健康运营、保护公民财产安全以及交易安全都能够发挥积极的作用[2]。近年来，随着不动产统一登记的实施，因原房屋、土地分散登记时政策适用不同、政府职能部门监管不完善、开发企业履责不到位等原因，遗留下来大量不动产历史遗留问题，导致广大购房群众交房入住后长期拿不到不动产权证书，这严重侵害了购房人的合法权益[3][4]。由于政府相关部门、房地产开发企业等相关方在协调和处理历史遗留问题时法律依据和有效措施缺乏，这也导致了许多“历史遗留问题”无法得到有效解决，在不动产统一登记后，这一矛盾更加突出，“登记难”成为民生一大“痛点”，如何解决这些问题成为政府相关部门的难题。不动产牵扯千家万户的利益，是广大群众的重要财产，有效化解不动产登记历史遗留问题，有利于改善民生，改善营商环境，提升群众的获得感、幸福感。

1.不动产登记历史遗留问题的特点

1.1问题的紧迫性

不动产是我国群众的重要财产，随着近年来房地产市场的活跃，不动产查询、交易、抵押等行为频繁，群众在保护自身财产的安全性方面需求迫切，而在《民法典》公布实施后，如何保障公民的合法财产权也成为政府部门的重要任务。这些历史遗留问题成因复杂、时间跨度长、涉及范围广，是群众最关心最直接最现实的利益问题，事关政府形象，同时关系到营商环境的好坏和社会的稳定，已成为社会各界高度关注的热点、难点、焦点问题。因此要提高政治站位，深刻认识化解历史遗留问题的重要性、艰巨性和紧迫性，把化解工作作为一项政治任务、一项民生工程，聚焦职能职责，全力化解遗留问题。

1.2问题的多样性

随着不动产统一登记工作的推进与实施，由于原先房屋、土地分散登记造成的不衔接问题逐渐暴露。问题多表现在房屋土地权利人不一致；老旧城区房屋没有土地使用证或土地批准手续；以划拨土地进行商品房开发，没有交纳土地出让金；房地登记用途不一致；无土地权属来源文件；欠缴土地出让价款或相关税费；擅自改变用途；未经规划许可或规划核实；未经竣工验收备案；开发建设主体缺失或不具备资格[5]；已购住房的土地使用权被开发单位抵押或被司法查封等类型。这些问题有群众没有较强的法律意识造成，也有政府部门监管不到位和法律法规不完善造成的[6]，现行的法律法规缺乏相关处理措施，所有类似的问题都需要在实际工作中逐一探讨解决。

1.3问题的复杂性

不动产登记牵扯到多个部门，需要住建、自然资源、规划、财政、税务、法院、公安、行政审批、发改等部门配合，此前相关环节管理不规范、不衔接等导致的各类历史遗留问题逐步显现[7]，各部门对处理历史遗留问题的态度也不一致，造成问题难以有效解决。而房地产开发企业建设手续不规范、欠债、项目被法院查封等问题更妨碍了问题的有效解决。有时同一项目同时牵扯到房屋、土地、规划、法院查封等多个问题，涉及多个部门业务，盘根错节，难以解决。有的房屋多次转移没有办理过户，原房主找不到或不配合、原单位不提供有关手续等难以登记。问题表现形式多样化，产生的原因亦复杂多元，无法正常办理登记或延续登记导致登记机构陷入进退两难的境地，既损害了登记部门的形象，也影响了不动产权利人的合法权益。

2.产生不动产登记历史遗留问题原因分析

2.1权利人自身法律意识不强

权利人自身法律意识不强是造成问题产生的主要原因，一方面相关职能部门对《物权法》，现在是《民法典》中有关物权方面的法律法规宣传不到位，对有关法律条款内容变更不了解，导致有些权利人不知道如何合法的对自身利益进行保护。另一方面权利人自身对法律重视程度不够，不注重用法律来保护自己合法财产权。如不动产转移后不办理过户手续；或只办理了房屋过户，土地不办理过户；对开发商建设相关项目批准手续不关心，只关心房屋价格；或为省过户费而私下约定不办理过户手续；部分权利人甚至未办理审批手续而私自改变房屋、土地用途，这些都是导致形成历史遗留问题的原因。

2.2法律规章制度不完善

分散登记前不动产相关法律制度不健全，法律之间衔接不紧密，在条文规定上存在相互交叉，各部门在办理各自业务时把握审查标准不严，造成登记行为存在瑕疵。这种现象在分散登记时不明显，但在统一登记后，执行标准统一，加之法律制度体系逐步完善，存在瑕疵的登记问题凸显出来，在不动产统一登记时不能办理。分散登记因执行法律法规制度标准不统一，这也造成了相关登记机关职责不清，部门利益冲突，最终造成了登记权利人的不合理负担[8]。

2.3部门之间协作不畅通

在不动产统一登记之前，