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三王府地下车库销售策略
第一?项目及周边车位物业调查
1、项目地下车位分布
楼层
车位数
产权性质
进出口朝向
备注
负一层
64
使用权
朝西
负二层
52
使用权
朝东
负三层
65
使用权，
朝东
有一个子母车位
2、项目周边车位物业现状
项目名
车位个数
租赁价格
（含物管
出售价格
售出个数
出租比例
规划户数
车位/户数
比
费）
东玺门
380
350元/
月
10.8万
/12.8万
150个
39％
636
60％
漾福居
210
6.08万/10
万
55
26％
225
93％
亚华香
舍
500
230元/
月
10.8万
400
80%
1100
46％
星城世
家
800
7-8万
190
24%
1100
73％
蔚蓝天
空
150
230元/
月
10万
78
50%
295
51％
世嘉华
城
280
300元/
月
7.8-10.5
万
150
53%
750
38％
上味坊
288
300元/月
不出售(附近14万/
个)
0
100%
312
95%
三王府
183
216
87%
3、优劣势：地理位置好，节假日和休闲时车位紧张，有一定的投资价值；劣势：车位形象差；三王府项目散租客多而大户人家以及办公单位少，对车位的刚性需求少；车位没有产权；车位没有固定的经营公司给予车位投资回报；因为投资回报没有产权和收益保障，消费者对车位的投资性需求不很强烈；
4、建议：建议落袋价格14万元/个，标价16万元，楼层差8%，即负二楼16万/个，负一楼17.5万元/个；负三楼14.5万/个。开盘当日成交的前10名优惠0.5万元/个，第11名到30名优惠0.3万元/个；第31名到60,名优惠0.2万元/个。落袋价以上的作为销售公司的佣金。
第二?周边项目车位物业营销方式
漾福居，平均价格为8-9万元/个，现销售55套左右；星城世家，7.4~8.2万/个，要求一次性付款，无折扣；
东玺门，地下车位，价格为10~12.8万/个，营销方式为：1、销售员与已购房客户一对一联系，每户发放“车位认购确认函”，逼迫客户确认购买还是放弃认购权；2、在东方新城一、二期广作宣传，粘贴广告通知，宣传车位稀缺性及投资价值；3、报纸广告投放（晨报半版，2次）；4、请政府相关部门配合，加强周边违章停车查处；5、采用分期付款方式，首付三成，余款可在交房前分次付清，一次性付款优惠9000元；
世嘉国际华城，小区交房入住后，销售价8万元左右/个，租金300元/月，由物管配合，小区内严禁车辆露天停放，一律下地下车库，迫使业主购买；
亚华香舍花都，地下车位是在交房入住后开始销售，租售并举，售价在10.8万/个，租金
230元/月，随着小区入住率高达95%，车位已供不应求，基本销售一空。
第三?市场车位物业投资回报比较
车位投资回报
月租金
年收益
收益率
（假设15万元/个）
300元/月
3600
2.4％
40㎡小户型投资回报
月租金
年收益
收益率
（假设总价45万，首付15万）
2000
24000
5.3%
银行存款利息回报
利息收入
平均年收入
收益率
（假设本金15万/5年期）
687元
8250
5.5％
第四?背景分析及调查结论
A、从周边同类项目车位配比率、实际利用率来看，三王府项目车位物业供大于求。
从项目车位配比来看，同类项目来中，三王府项目最高，一般项目平均在50%左右，随着城市发展，新项目，车位配比逐步走高；过高的配比，三王府项目车位一段时间将供大于求。B、从消费能力/投资心理来看，项目业主对车位物业的需求空间并不明显。
随机抽取部分有车业主，约60％的人表示不会考虑购买车位。约40％的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置。随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80％的人表示最近将不考虑购买车位。从上表3也反映出这点，银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位。
C、市场反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。
根据对市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如亚华香舍，03、04年陆续交房入住，目前入住率基本100%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。
D、市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。
市场上，车位
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