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房地产|证券研究报告—行业策略报告2024年1月3日

强于大市房地产行业2024年度策略

行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？

核心观点

【2024年房地产行业展望】

我们预计23、24年销售面积同比增速-9%、-6%，销售金额同比增速-8%、-8%；房地产开发投资额同

比增速-9%、-5%；新开工面积同比增速-24%、-11%；竣工面积同比增速15%、-24%。我们预计24

年房地产对经济的拉动有-0.40~+0.10个百分点，相较于23年有所改善。

【以住宅库存的角度去看当前房地产行业供需关系】

近两年需求的走弱比供应减弱更明显，行业供需关系出现了明显的扭转。23年11月末，我国商品住宅

广义库存面积21.0亿平，较20年8月的小高点下降23.5%；去化周期为27.9个月，较20年12月的低

点提升了61.7%。库存量虽不处于历史高位水平，但其中滞重库存占比在提升，这也将继续影响后续销

售质量的修复。此外，我国商品住宅现房库存也持续抬升，接近历史最高水平。23年11月末，我国现

房库存面积3.2亿平，占全国住宅广义库存的比重为15.1%。各城市结构性的供需关系差异较大，一二

线城市新增供给小于需求，去化速度也相对较快，三四线城市新增供给仍大于需求。

需求端政策有效性：京沪杭广深。我们认为，此次京沪新政由于是时隔6年以上未调整过，预期政策效

果与持续时间也将较深圳更强更久，叠加北京普宅标准从明年1月开始执行，也会带来一波置换需求。我

们预计政策效果至少会延续至明年2月，3月是否会有“小阳春”还需观察明年的经济修复情况。

【“三支箭”出台一年后实质融资情况是否改善？】

房地产“三支箭”落地一年，从政策效果来看，不及预期，主要体现在：1）受益房企有限；2）融资

规模仍处低位；3）违约仍然在出现。从各类融资渠道来看，1）银行贷款：政策难改地产贷款占比下

降趋势，整体余额增速仍在下行，银行涉房不良贷款率仍在上升。23Q3末房地产开发贷余额13.2万亿

元，占比5.6%。2）国内债券：民营和混合所有制房企融资仍面临较大困难，同时债券违约率仍然较

高。23年11月末地产行业国内债券余额1.6万亿元，占比3.5%；海外债券余额1.01万亿元，占比

12.1%。3）非标信托：