全国统一大市场之长沙经验系列报告一：房价低、消费好、产业强-20230703-申万宏源-27页.pdf

房价低、消费好、产业强

——全国统一大市场之长沙经验系列报告一

证券分析师：刘雅婧A0230521080001林丽梅A0230513090001王胜A0230511060001

研究支持：郝丹阳A0230121120003

2023.7.3

主要结论

◼2023年3月21日至22日，李强总理首站调研选择湖南长沙。长沙有何特别之处？本篇报告对长沙城市发展经验做梳理和讨论，发现近年

来长沙通过“产、城、人”三位一体走通双循环道路——房价被稳住、消费有活力、产业链布局先进且符合时代发展方向，我们在此讨

论长沙经验，而这或许是新发展格局下的一个可能的良性范式。

◼产：产业维度，长沙通过多年布局规划，从“三智一芯”到国家先进制造中心（详见正文），重点发展的22条产业链与二十大报告中经

济增长引擎方向高度重合。央企与民营经济交相辉映，全国首创“链长制”，大力发展“专精特新”。2021年，长沙GDP超过1.3万亿，

民营经济增加值8579.89亿，占比64.7%（甚至超过杭州的61.3%）。2022年，长沙新培育国家级专精特新“小巨人”企业74家、总量

达141家，数量居省会城市第四。新增300亿级工业企业2家，百亿级工业企业达19家，百亿级工业企业数居中部省会城市第一。

◼城：房价维度，重点城市中长沙收入房价比位列第一，多年来地产政策严控房价不健康上涨，当前长沙市对土地财政依赖度相对较低。

从中部六城数据来看，长沙住宅地价增速在2013年达峰，2015-2018虽有回弹，但增速绝对水平属于中部六城中最低档（6%以下），

且明显更早地进入了长期下行通道。相应地，长沙土地财政依赖度（卖地收入占一般公共预算收入比重）平均在60%左右，尤其在

2015-2019期间显著低于其余五城。

◼人：人口与消费维度，长沙常住人口不断增长，房价低+产业链先进——第三产业顺势而为，发展迅猛，截至2021年，长沙市第三产业

贡献了最多的产值及就业人数，在工业和服务业发展支撑下，长沙常年保持了低于全国水平的城镇调查失业率。较高的居民消费支出水

平取决于可支配收入及其增长；较高的居民部门杠杆率在经济下行周期也容易成为可支配收入和消费支出的阻力，可能使房地产带来的

财富效应转为债务压力，削弱消费韧性。长沙通过多维度地产政策布局，形成了相对可控的房价预期，长沙居民在房地产市场积累的低

杠杆率也对逆周期中的消费韧性形成支撑（截至2019年，在全国30城中长沙仅排23位，杠杆率低于50%）。

◼总结来看，长沙达成了一种良性互动：经济学理论上讲，低房价低地价使得产业成本和劳动力成本都得到了有效控制，有助于民营经济

的发展；而回归到实际生活中，先进制造业及其所带动的第三产业能够提供丰富的就业岗位，配合可控的房价预期，人民的获得感、幸

福感不断提高，也促进了消费活力的释放。

◼风险提示：区域产业链布局一定程度上参考自身的先发优势，不能简单外推

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长沙：“产-城-人”的良性发展范式

收入排名GDP排名房价排名

202120202019201820212020201920182021202020192018

/2021升序/2021升序/2021升序

上海1121上海1111北京1111

北京