上海龙湖天璞客研定位篇.ppt

1.1宗地与城市的关系：外环外，30分钟车程通勤距离50万产业人口，周边相邻板块常住96人3.6km周边产业情况1.2kmMAX未来广场规划建成1.8km区域（万方）（万方）8km星河世纪商业广场虹桥核心商务区临空经济园区长风生态商务区江桥商务区桃浦330395320280501652772881128真如南翔长征10066.62005320331404210853.3km9km天山路沿线合计中环百联金运路站1795年均产生2万左右的工作人口江桥万达11km周边居住人口情况近铁、12km名称江桥镇真新街道曹杨新村街道桃浦镇区县常住人口25.6210.629.8319.4812.0922.9917.244.695.967.388.4719.3896万118、绿嘉定区嘉定区普陀区普陀区普陀区普陀区普陀区长宁区长宁区长宁区长宁区闵行区洲中环10km长风商圈15km临空经济园区长风新村街道长征镇真如镇虹桥枢纽北新泾街道虹桥街道天山路街道仙霞新村街道华漕镇强相关板块合计总计(164万

1.2土地指标及四至：9050限制；容积率不可分地块平衡；限高24-60米；北邻铁路、南对医院、西北紧贴变电站；地块内有丰富河道用地面积计容建面容积率兼容设施建筑要求建筑密度建筑高度90平以下占总建面50%;装配式100%，单体装配率30%；30%限高60米，限低24米全装修100%（包括保障房）邻里中心7660㎡保障房5%;95382㎡171688㎡1.8配建及代建要求：1.J1-03地块内须综合设置一处邻里中心，建筑面积不少于7660平方米（2000平菜场成本价回购）。2.J1-18地块绿地和其配建设施、地块间的规划河道、河道两侧沿河绿化带由竞得人代建。3.沿J1-03地块西侧设置南北向公共通道，沿J1-01和J1-02地块南侧设置东西向连通的公共通道，J1-01地块与J1-02地块、J1-02地块与J1-03地块之间须架设桥梁，由竞得人代建.。J1-01J1-02地块内部较平整J1-03地块西侧动迁房J1-04J1-18第一人民医院江桥分院地块中间河道西侧黄家花园路规划中地铁站户

1.3土地内部土地价值打分(取得道路管理权情况)：南临水部分土地价值最优取得中间规划路管理权的情况：变电站1.041.01.061.041.061.041.01规划路1.121.091.121.091.091.091.121.071.111.05邻里中心1.031.011.091.061.06绿地公园幼儿园1.031.071类土地：1.061.05有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观2类土地：1.031.05土地价值排序1.04有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观3类土地：123451.011.011类2类3类临路，但有较好社区景观4类土地：临路、医院等不利因素，且无好的社区景观5类土地：4类5类紧邻高压变电站

1.3土地内部土地价值打分(未取得道路管理权情况)：大量沿河区域从1类土地价值下跌到2、3类土地价值未取得中间规划路管理权的情况：变电站1.041.01.051.041.051.031.01规划路1.071.041.061.071.041.041.061.01.031.05邻里中心1.031.011.081.061.06绿地公园幼儿园1.021.071类土地：1.061.05有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观2类土地：1.031.05土地价值排序1.04有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观3类土地：123451.011.011类2类3类临路，但有较好社区景观4类土地：临路、医院等不利因素，且无好的社区景观5类土地：4类5类紧邻高压变电站

1.4配套及周边土地属性当前及未来变化：【当前】地铁较远；商业配套较弱，但周边商圈车行易达；对口学校等级较低，且距离远；周边2公里内，无医院。因素配套地铁13号线金运路站车行到外环线嘉闵高架备注3.3公里MAX未来广场星华幼儿园杨柳初级中学交通3.6公里封浜小学海华医院星河世纪广场车行15分钟到达虹桥枢纽1.8公里MAX未来广场江桥万达广场星河世纪广场中环百联中环百联3.3公里金运路站万达广场商业8公里近铁/118广场9公里近铁/118广场海华医院11公里医疗教育2.1公里，综合医院2.2公里，等级较差2.7公里，乡村小学，等级较差3.3公里，等级较差对口星华幼儿园对口封浜小学对口杨柳初中

1.4配套及周边土地属性当前及未来变化：【未来】14号线将地铁距离拉近至1.2公里；南侧医院18年投入运营，将大大改善该项目的医疗配套因素配套地铁14号线金园五路站地铁13号线金运路站车行到外环线嘉闵高架备注1.2公里，预计2020年通车3.3公里交通MAX未来广场星华幼儿园杨柳初级中学3.6公