清远B48区产品定位报告(2).pptVIP

清远项目定位报告11月26日

目录

02本体分析

本体分析|土地四至1.风险：南侧高压塔不可拆移，西侧、南侧有水渠，客户有抗性2.规划路：北侧隔规划路与春江湖畔相邻，中间隔规划道路，南侧为规划道路，规划路均未通车（预计2021年底前完工）；展示效果较差地块北侧春江湖畔地块南侧110kv高压塔地块基本情况南至燕湖大道，北至田地，东至村庄，西至清晖路四至出让面积（万㎡）41334.65㎡（62亩）用地性质建筑密度住宅≤22%综合容积率≤2.5商住比例绿化率无≥35%地块南侧和西侧2m水渠地块西侧清晖路计容建面（万㎡）103337㎡≤80米限高（m）

本体分析|区位价值1.燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城为核心，城市发展南融北拓，重心向南融入广佛大都市区；2.规划：燕湖新城沿江向南设四大功能区，本地块及碧桂园项目同属滨江生活区，可享受未来配套利好图：清远城市发展方向图：燕湖新城功能分区碧桂园未来城碧桂园燕湖里B48地块碧桂园山湖城

本体分析|交通条件1.轨道交通：碧桂园山湖城距广清城际清远站（20年底前开通）700米，截流广东外溢客户；距离地块较近的燕湖新城站预计24年开通，目前无明显利好2.公路交通：“三连一阳”连州+连南+连山+阳山及英德县进城客户，“三连一阳”距地块130公里，英德距地块66公里，对下县进城客户而言，本地块与碧桂园项目位置差异不大图：三连一阳及英德县分布图：广清城际站点线路清远高铁站连州5.8km燕湖新城站碧桂园未来城900m碧桂园燕湖里B48地块碧桂园山湖城2.5km连南清远站阳山0.7km“三连一阳”连山龙塘站英德银盏站清远城区碧桂园燕湖里去往广州北站B48地块碧桂园山湖城

本体分析|配套环境1.商圈及医院：本地块与碧桂园项目距离人民医院、顺盈时代广场商圈，都在3km内2.学校：板块竞品比较，碧桂园山湖城学区最好，本地块学区最差。图：地块周边在售项目及配套学区配套小学碧桂园山湖城：凤翔小学分校碧桂园燕湖里：燕湖小学碧桂园未来城：燕湖小学本地块：洲心小学3.4km碧桂园未来城碧桂园燕湖里顺盈时代广场小学排名：凤翔小学＞燕湖小学＞洲心小学4.2km4.4km3.6km2.9km3.1km市人民医院初中本项目碧桂园山湖城：田家炳中学碧桂园燕湖里：洲心中学碧桂园未来城：洲心中学本地块：洲心中学3.2km2.7km中学排名：田家炳中学＞洲心中学碧桂园山湖城

本体分析|地块价值小结区位交通、学区配套均无优势，碧桂园三项目对本项目呈“合围包夹态势”优势Strength劣势Weak?位于燕湖新城滨江生活区，清远市政府重点打造，未来板块有?山湖城截流轻轨站广州外溢客户，未来城与燕湖里预期；对下县进城客户再次截流；?大交通环境利好，轻轨清远站（2020年）可直达广州北站?学区在整个板块认可度最差机会Opportunity威胁Threaten?世茂品牌首进，品牌助力?板块已有碧桂园项目建设较早，成熟度、实现度，?轻轨延伸线燕湖中心站2024年建成后，地块交通提升逐年提高

03市场分析

市场分析|城市政策?土拍政策：价高者得?限价政策：无限价?限购政策：无限购?限贷政策：无限贷，首套按揭2.5-3成，二套按揭4成，三套必须全款?预售条件：工程形象进度达到“7层以下封顶，7层以上2/3”?资金监管：综合造价乘以监管项目的施工许可面积核定“5612”政策环境实现“5612”难度大不可提前开工形象进度资金监管力度高2/3

市场分析|土地市场1、区域：20年清远清城区共成交8宗宅地，平均楼面价2800元/㎡，我司土地价格为区域低位2、板块：B48在板块今年成交的三宗土地中实际楼面价最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小学）2020年1-10月清城区成交地块楼面价对比（元/㎡）2018年-2020年清远B48项目周边成交地块详情及分布一览40003500300025002000150010005002、碧桂园未来城建筑面积：52万㎡容积率：2.283647竞得方：碧桂园3274成交楼面价：1214元/㎡成交日期：20162940294826831、碧桂园未来城燕湖里建筑面积：20.7万㎡积率：2.28得方：碧桂园交楼面价：2550元/㎡交日期：2019/12/302609256123273、本项目建筑面积：10.3万㎡容积率：2.5碧桂园·燕湖郡（待售）筑面积：15.7万㎡积率：1.84交楼面价：2327元/㎡不含小学配建）得方：碧桂园交日期：2020/6/14价率：5.7%成交楼面价：2609元/㎡（不含小学配建）成交日期：2020/9/30溢价率：0.37%燕湖新城1、碧桂园山湖城建筑面积：260万㎡容积率：1.9竞得方：新亚成交楼面价：337元/㎡成交日期：2010本项目、石榴春江湖畔地块筑面积：1