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镇江美澜园项目2020年6月23日

目录第一部分：城市印象第二部分：市场分析第三部分：项目本体

城市印象PART1

1.1、城市区位?镇江是中国江苏省所辖地级市，位于江苏省西南部，中国东部沿海、江苏南部。

1.2、城市定位?长三角城市群三线城市，南京都市圈核心城市，长江流域第三大航运中心，是长三角重要制造业基地、长三角区域物流中心城市。镇江镇江

1.3、城市区划?镇江市辖3个区（润州区、丹徒区、京口区）、3个县级市（扬中市、句容市、丹阳市）。

1.4、城市规划?产业发展方向：东西向，东部有国家级镇江经济开发区（大港），西边有国家级镇江高新区（高资）；?城市发展方向：南向，东南向为丁卯和官塘新城，正南向为丹徒新区，西南向为南徐新城和大学城。老城分区——城市主中心商业金融、旅游服务南徐分区——城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。丁卯分区——产业新城区以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。大港工业物流及配区丹徒分区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区丹徒分区——新城区以生活居住、高新技术产业和第三产业为主的城市新区。

1.5、宏观经济?镇江GDP总量位于江苏第10位，增速1.91%，整体经济水平在江苏省偏低，增速偏慢。排名地区2019年GDP（亿元）2018年GDP（亿元）增速2019年人均GDP（元）12苏州南京无锡南通常州徐州扬州盐城泰州镇江淮安连云港宿迁19235.814030.211852.39383.418597.4712820.411438.6284273.43%9.44%3.62%11.35%4.97%5.86%7.02%3.92%0.50%1.91%7.50%13.26%12.30%178939166309180277128364156514812473457400.97050.276755.235466.175487.085107.63405067151.475850.085702.265133.4129112791988911073612912378603101112134127.33871.23601.252771.73139.293099.23694532759.7262917数据来源：江苏省统计年鉴

1.6、人口?镇江人口年增量小，常住人口总量为江苏省末位。数据来源：江苏省统计年鉴

1.6、人口?镇江市区常住人口增长速度缓慢，市区人口扩容速度慢。数据来源：镇江市统计年鉴

1.7、产业结构?产业结构持续调整中，第三产业比重不断上升，但增速较慢。

1.8、产业布局?二产产业以机械制造、化工原料、汽车制造为主，主要分布在城市东部，丁卯及大港片区。大港片区高资片区丁卯和谷城高新技术产业区

1.9、工业区布局?镇江市化工、机械类工业园分布在东西两翼的高资、大港；?科技类园区主要集中在丁卯和谷阳的高新技术产业区。

市场分析PART2

2.1、土地市场?2019年镇江成交涉宅用地20宗（推出20宗），均为上半年成交，且溢价率偏低（同比2018年下降60%），下半年开始楼市遇冷，政府断供；?2020年1-5月成交涉宅用地4宗（推出4宗），基本以底价成交，土地市场冷淡。

2.1、土地市场?2020年3月26日，镇江发布2020年国有建设用地供应计划公告，商品住宅供应面积达到1785亩。

2.2、住宅市场——年度量价?2019年镇江商品住宅市场总体量跌价涨，整体表现供大于求。

2.3、住宅市场——月度量价?2020年4月开始，楼市逐渐回暖。

2.4、住宅市场——销许库存?截止2020年5月底镇江商品住宅销许库存206.51万㎡（按近6个月去化速度），去化周期17.8月。

2.5、板块市场——丹徒区?年度：丹徒区从2018年开始成交量明显下降，2019年成交量同比下跌30%；?月度：近一年月均供应3.38万㎡，成交2.34万㎡，供大于求。

2.6、周边项目分析——高层目前，地块周边主要分布4个主力在售项目和2个即将销售项目。绿地翠园（在售）97-128㎡高层：7800（毛坯）9500（精装）悦山园（未售）97-128㎡高层：预计7500（毛坯）华珊豪庭（在售）157-173㎡十里花园（未售）97-143㎡高层：预计1100（精装）高层：9000光明南郡（在售）93-137㎡高层：6000镇江颐景园（在售）97-118㎡高层：7500

2.6、周边项目分析——高层占地面积（㎡）建筑面积（㎡）总套数（套）推出已销售月均去化速度板块项目容积率类型面积段主力在售均价开盘时间（套）（套）（套）镇江颐景园1090871.47160357.92900001.24359600高层高层高层高