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中山市房地产市场调查与预测

目录TOC\o1-3\h\z\u

一、引言 1

二、城市居民住房消费需求及认知分析 1

（一）居民住房消费现状 1

（二）居民住房消费需求特点 1

（三）居民对调控政策与中山市房价走势的认知 2

三、目前，中山市火炬开发区房地产营销策略的现状调查分析 3

四、房地产开发企业的影响和判断预测分析 4

（一）新一轮的调控政策对中山市房地产开发企业的影响 4

（二）房地产开发商对中山市房地产市场的判断预测 5

五、调查的结论 5

（一）住房需求总量较大 5

（二）投资投机性购房需求占比较小 6

（三）居民和开发商对中山市房价水平判断存在分歧 6

（四）多数居民家庭购房计划受调控政策影响不大 6

（五）多数居民仍要购买较大面积住房 6

参考文献 8

引言

自2009年12月份以来，针对全国部分城市房价、地价上涨过快的情况，国家实施了对房地产市场新一轮调控政策。本轮调控政策目的明确，就是打击投资投机性购房需求，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，对市区抽选了300户城市居民家庭和20家房地产开发商，从供求双方分别了解相关信息，形成此调查报告，以为有关方面决策提供参考依据。

城市居民住房消费需求及认知分析

（一）居民住房消费现状

近年来，随着中山市住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。2010年末，中山市居民人均住房建筑面积已达27平方米，13%的家庭拥有第二套住房，但是居民住房仍旧以中小套的房改房为主，房龄较长。调查显示：

1、房改房在居民现住房中仍占主要地位。在调查样本中，有62.5%的现住房是房改房，房改房仍然是中山市居民家庭目前最普遍的住房。

2、商品房在居民现住房中比例已达32.5%。在调查样本中，有32.5%的居民家庭现住房是商品房，商品房所占比例呈逐年提高趋势。

3、住房以中小套为主。在调查样本中，每户建筑面积在70平方米以下的占55%，70—90平方米占27%，90平方米以上的占18%。

4、多数房屋房龄在十年以上。在调查样本中，65%的居民家庭住房房龄在十年以上，其中房龄在二十年以上的占到28%。

5、13%的居民家庭拥有第二套住房。在调查样本中，有13%的居民家庭拥有第二套住房，出现了一户拥有两套以上住房的情况。

（二）居民住房消费需求特点

调查显示，有21.6%的居民家庭有购房愿望和需求，其中15.7%的居民家庭打算在五年内购房。同时，我们发现在不考虑购房的原因中，因为房价太高、无力购买的比例占到40.8%。

1、住房太小是居民对现有住房不满意的主要原因。调查显示，有33.3%的居民家庭表示对现有住房不满意。不满意的原因中排名第一的是住房太小，占30.1%。其他主要原因有户型结构不理想、周边环境不理想、物业管理不好、住房太旧，分别占18.7%、13.8%、13%和12.2%。

2、刚性需求仍是居民购房的主要因素。调查显示，有15.7%的居民家庭表示近期有购房意向。购房原因仍以刚性需求为主，占比重最大的是改善住房条件，占57.6%。结婚用房、满足居住要求、拆迁用房分别占18.2%、9.1%和3%。而投资增值或保值只占3%，另有9.1%的居民家庭选择其他。

3、住房面积需求以90-120平米为主。调查显示，在有购房需求的居民家庭中，66.7%的居民家庭准备购买90—120平方米的住房；其次是60—90平方米的住房，占21.2%；选择120平方米以上的占12.1%。

4、能承受的房价每平方米在5000元以内。在有购房需求的居民家庭中，90.9%的居民家庭能承受的房价每平方米在5000元以内。其中，39.4%的居民家庭表示能承受的房价每平方米在4000—5000元之间，能承受的房价每平方米在3000—4000元之间的占36.4%，能承受的房价每平方米在3000元以下的占15.1%。能承受的房价每平方米在5000—6000元之间的占9.1%。81.8%的居民家庭能承受的房屋总价在60万以下。其中，45.5%的居民家庭表示能承受的房屋总价在40—60万之间，能承受的房屋总价在20—40万之间的占33.3%，能承受的房屋总价在20万以下的占3%。能承受的房屋总价在60—80万之间的占18.2%。房屋售价每平方米6000元、总价80万是被调查户能承受的极限。

5、绝大多数居民能支付的购房首付款在10—20万元之间。在有购房需求的居民家庭中，55.6%的居民家庭表示能够承受的购房首付款在10—20万元之间，10万元以下的占37%，20万元以上的占7.4%。59.3%的居民家庭表示能够承受的月还款额在1000—2